공인중개사 1차 필기 기출문제복원 (2005-10-30)

공인중개사 1차 2005-10-30 필기 기출문제 해설

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공인중개사 1차
(2005-10-30 기출문제)

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1과목: 부동산학개론

1. 부동산개발에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 공공개발사업의 주체로는 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지공사ㆍ대한주택공사 등이 있다.
  2. 개발사업의 타당성분석에는 법적ㆍ물리적ㆍ경제적 분석 등이 포함된다.
  3. 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 택지개발사업이라고 한다.
  4. 주택재개발사업은 소유자들 간의 이해조정이 쉽지 않아 사업시행이 더딘 편이다.
  5. 행정중심복합도시, 기업도시 및 경제자유구역 개발사업 등은 국가경쟁력 강화 또는 지역균형 발전을 목적으로 하는 사업이다.
(정답률: 65%)
  • 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업은 택지개발사업이 아니라 주택재개발사업에 해당합니다.
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2. 부동산투자 의사결정에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 투자자는 위험회피자라고 가정)

  1. 투자대안별 수익률 변동이 유사한 추세를 보일 것으로 예측되는 부동산에 분산 투자하는 것이 좋다.
  2. 투자대안별 기대수익률이 동일하다면 위험이 낮은 대안을 선택하는 것이 좋다.
  3. 자기자본 기대수익률이 차입이자율보다 높으면 차입을 통해서 정(+)의 지렛대 효과(leverage effect)를 얻을 수 있다.
  4. 부동산 유형별 분산투자뿐만 아니라 지역별 분산투자로도 위험을 낮출 수 있다.
  5. 한 투자자에게 최적인 투자대안이 다른 투자자에게는 최적이 아닐 수 있다.
(정답률: 54%)
  • 위험 분산 투자와 투자자 성향에 관한 문제입니다.
    분산투자의 핵심은 서로 상관관계가 낮은(수익률 변동 추세가 다른) 자산에 투자하여 전체 위험을 낮추는 것입니다. 따라서 수익률 변동이 유사한 추세를 보이는 부동산에 투자하는 것은 위험 분산 효과가 없어 적절하지 않습니다.
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3. 부동산시장에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 부동산 거래에 필요한 정보 습득에는 일반적으로 많은 비용이 소요된다.
  2. 부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 수요가 급증하더라도 공급이 적시에 이루어지지 못하는 경우가 많다.
  3. 부동산 상품이 물리적으로 동일하더라도 경제적ㆍ 법적 성질이 다르면 상품의 성격은 달라진다.
  4. 부동산은 고가(高價)이기 때문에 자금조달가능성이 시장참여에 영향을 미친다.
  5. 부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 구매자 주도시장(buyer's market)으로 변한다.
(정답률: 63%)
  • 부동산 경기가 상승국면에 들어서면 수요가 증가하여 매도자가 우위를 점하는 매도자 주도시장(seller's market)으로 변하게 됩니다.
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4. 부동산투자분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우에는 투자가치가 없다고 할 수 있다.
  2. 수익성지수가 1보다 큰 투자안은 투자가치가 있다고 할 수 있다.
  3. 대부비율(loan to value)이 높아질수록 투자안의 부채비율(debt to equity)도 높아진다.
  4. 총소득승수법(gross income multiplier)은 화폐의 시간가치를 고려한 방법이다.
  5. 부채감당률(debt service coverage ratio)이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 매기간의 원리금 상환액을 감당하기에 부족하다는 것을 의미한다.
(정답률: 55%)
  • 투자분석기법의 시간가치 고려 여부를 묻는 문제입니다. 총소득승수법은 어림셈법의 일종으로, 단순한 비율 계산을 통해 가치를 추정하므로 화폐의 시간가치를 고려하지 않습니다.

    오답 노트
    내부수익률, 수익성지수: 할인현금수지분석법으로 시간가치 고려함
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5. 임대관련 제도에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 요인은 불변이라고 가정)

  1. 임대료 보조제도는 수요자 지원 주택정책의 한 형태이다.
  2. 임대료 보조 대신 동일한 금액을 현금으로 제공하면 저소득층의 효용은 감소한다.
  3. 임대료 보조를 받은 저소득층의 주택소비가 증가하는 이유는 소득효과와 대체효과 때문이다.
  4. 임대료 보조를 받는 저소득층의 효용은 임대료 보조를 받지 않는 경우보다 더 높아진다.
  5. 시장균형가격보다 낮은 수준으로 임대료를 규제하면 저소득층 임차인들의 주거환경이 악화될 수 있다.
(정답률: 57%)
  • 동일한 금액의 지원이라도 임대료 보조(현물 지원)보다 현금으로 제공하는 것이 소비자의 선택 폭을 넓혀주므로 저소득층의 효용은 증가합니다.
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6. 부동산 시장분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 시장세분화(market segmentation)는 수요자의 특성에 따라, 시장차별화(market disaggregation)는 공급상품의 특성에 따라 시장을 구분하는 것이다.
  2. 소매중력법칙에 따르면 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모가 클수록, 거리가 멀수록 커진다.
  3. 특정지역에서 해당 부동산 유형에 대한 시장성장성, 시장점유율, 개발타당성 등을 파악하는 것이 시장분석의 중요한 내용이다.
  4. 부동산상품은 표준화가 어렵기 때문에 시장분석이 복잡해진다.
  5. 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.
(정답률: 72%)
  • 소매중력법칙에 따르면 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모(인구 수)가 클수록 커지지만, 거리는 멀수록 작아집니다. 즉, 유인력은 규모에 비례하고 거리에 반비례합니다.
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7. 어떤 지역의 아파트 시장균형가격을 하락시킬 수 있는 요인은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정)

  1. 대체 주택에 대한 수요 감소
  2. 아파트 주변 환경의 개선
  3. 건설기술의 진보로 인한 생산성 향상
  4. 가구소득의 증가
  5. 지역 내 유입인구 증가
(정답률: 44%)
  • 시장균형가격의 결정 원리에 관한 문제입니다.
    건설기술의 진보로 생산성이 향상되면 아파트의 공급이 증가하게 되며, 공급 곡선이 우측으로 이동하면서 균형가격은 하락하게 됩니다.

    오답 노트
    대체 주택 수요 감소: 아파트 수요 증가 $\rightarrow$가격 상승
    주변 환경 개선: 아파트 수요 증가 $\rightarrow$가격 상승
    가구소득 증가: 아파트 수요 증가 $\rightarrow$가격 상승
    유입인구 증가: 아파트 수요 증가 $\rightarrow$가격 상승
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8. 부동산 시장실패(market failure)와 관련이 없는 것은?

  1. 공급독점
  2. 무임승차자 문제
  3. 공공재
  4. 정보의 비대칭
  5. 완전 경쟁
(정답률: 62%)
  • 시장실패는 자원 배분이 효율적으로 이루어지지 않는 상태를 말하며, 공급독점, 공공재(무임승차자 문제), 정보의 비대칭 등이 그 원인입니다. 반면 완전 경쟁은 시장이 가장 효율적으로 작동하는 이상적인 상태이므로 시장실패와 관련이 없습니다.
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9. 부동산시장에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 요인은 불변이라고 가정)

  1. 건설노동자의 임금이 상승하면 주택공급이 증가한다.
  2. 정부가 건축허가요건을 강화하면 신규건설이 침체될 수 있다.
  3. 부동산 경기조절 정책은 일반 경기의 조절을 위한 수단이 될 수 있다.
  4. 장기 주택저당대출제도의 활성화는 무주택가구의 주택 구입을 쉽게 해준다.
  5. 프로젝트 파이낸싱의 활성화는 주택공급의 확대에 기여할 수 있다.
(정답률: 68%)
  • 건설노동자의 임금 상승은 생산 비용의 증가를 의미하며, 이는 공급 곡선을 좌측으로 이동시켜 주택공급을 감소시키는 요인이 됩니다.
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10. 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 토지 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 지표권이라 한다.
  2. 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 공중권이라 한다.
  3. 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다.
  4. 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하권이라 한다.
  5. 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다.
(정답률: 67%)
  • 토지소유권의 공간적 범위를 구분하는 문제입니다. 광업권은 국가가 부여하는 권리로, 토지소유권과는 별개로 인정되는 권리이므로 토지소유자의 권리에 포함되지 않습니다.
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11. 부동산 특성에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다.
  2. 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
  3. 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다.
  4. 개별성이 있어 부동산 상품간 완전한 대체관계가 성립한다.
  5. 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다.
(정답률: 64%)
  • 부동산의 물리적 특성을 이해하는 문제입니다. 부동산은 개별성(비동질성)으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 토지가 존재할 수 없으므로, 상품 간 완전한 대체관계가 성립하지 않습니다.
    기존 해설에 따라 토지는 용도의 대체성은 가질 수 있으나, 이는 유사성일 뿐 물리적 동일성을 의미하지 않습니다.
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12. 부동산경기에 관한 설명 중 옳은 것은?

  1. 일반적으로 부동산경기는 여러 부동산 유형과 지역에서 동시에 같은 국면으로 진행하는 경향이 있다.
  2. 2005년 정부의 8.31 부동산대책과 같은 외부충격으로 주택경기가 하강한다면 이는 순환적 경기변동에 해당한다.
  3. 부동산경기 후퇴국면에서 중개활동은 매수자보다 매도자를 중시하게 된다.
  4. 방학동안 대학가 원룸의 공실이 늘어나는 것은 무작위적 변동(random change)에 해당한다.
  5. 경제주체들이 모두 부동산가격상승에 대한 기대를 갖고 있다면 부동산 가격이 급등할 수 있다.
(정답률: 57%)
  • 부동산 경기 변동의 원리를 묻는 문제입니다. 부동산 시장에서 경제주체들의 심리적 기대감은 가격 형성에 큰 영향을 미치므로, 모두가 상승을 기대한다면 가격이 급등할 수 있습니다.

    오답 노트
    경기 국면: 부동산 경기는 지역이나 유형별로 서로 다른 국면으로 진행되는 경향이 있습니다.
    외부충격: 정부 대책과 같은 외부충격에 의한 변동은 비순환적 변동에 해당합니다.
    중개활동: 후퇴국면에서는 매수자보다 매도자를 찾는 활동이 더 중요해집니다.
    공실 변동: 방학 기간의 주기적 공실 발생은 계절적 변동에 해당합니다.
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13. 부동산 감정평가에서 지역분석에 관한 설명 중 옳은 것은?

  1. 성숙도가 낮은 후보지의 동일수급권은 전환 후 용도 지역의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
  2. 지역분석은 개별분석 후에 이루어지는 것이 일반적이다.
  3. 인근지역의 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치는 고정적인 것이 아니라 유동적인 것이다.
  4. 인근지역의 생애주기를 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등으로 구분할 때 가격수준은 성장기에 최고에 이른다.
  5. 인근지역은 대상 부동산이 속해 있지 않지만 그 지역적 특성이 대상 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역이다.
(정답률: 50%)
  • 지역분석의 특성을 묻는 문제입니다. 인근지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치는 고정된 것이 아니라 주변 환경 변화에 따라 유동적으로 변하는 특성을 가집니다.

    오답 노트
    동일수급권: 성숙도가 낮을수록 후보지의 동일수급권은 전환 후 용도의 동일수급권보다 넓은 경향이 있습니다.
    분석 순서: 일반적으로 지역분석을 먼저 수행한 후 개별분석을 진행합니다.
    가격 수준: 생애주기 중 가격 수준은 성숙기에 최고에 이릅니다.
    인근지역 정의: 인근지역은 대상 부동산이 반드시 포함되어 있어야 하는 지역입니다.
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14. 부동산 감정평가의 감가수정방법에 관한 다음 설명 중 맞는 것으로 묶은 것은?

  1. (ㄱ), (ㄴ), (ㅁ)
  2. (ㄱ), (ㄴ), (ㄹ)
  3. (ㄷ), (ㄹ), (ㅁ)
  4. (ㄴ), (ㄷ), (ㅁ)
  5. (ㄱ), (ㄷ), (ㄹ)
(정답률: 41%)
  • 감가수정의 핵심 원리를 파악하는 문제입니다.
    회계상 감가상각은 취득가격을 기준으로 하지만, 감정평가의 감가수정은 재조달원가를 기준으로 합니다. 또한 감정평가에서는 관찰감가를 인정하지 않습니다. 정률법은 초기에 감가액이 가장 크고 시간이 갈수록 줄어드는 특징이 있으며, 감가 요인은 물리적, 기능적, 경제적 요인으로 구분됩니다.

    오답 노트
    내용연수 기준: 물리적 내용연수가 아닌 경제적 내용연수를 기준으로 합니다.
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15. 다음 감정평가산식의 ((ㄱ))과 ((ㄴ))에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(순서대로 (ㄱ), (ㄴ))

  1. 기대이율, 자본회수율
  2. 자본회수율, 환원이율
  3. 환원이율, 기대이율
  4. 기대이율, 환원이율
  5. 환원이율, 자본회수율
(정답률: 45%)
  • 적산임료 산정 시 기초가격에 곱하는 비율은 기대이율이며, 수익가격을 구할 때 순수익을 나누는 비율은 환원이율입니다.
    $$\text{적산임료} = \text{기초가격} \times (\text{기대이율}) + \text{필요제경비}$$
    $$\text{수익가격} = \frac{\text{순수익}}{(\text{환원이율})}$$
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16. 동일한 효용을 가진 여러 부동산 중에서 가격이 가장 낮은 것이 선택되고 이 가격이 다른 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 가격 원칙은?

  1. 균형의 원칙
  2. 예측의 원칙
  3. 변동의 원칙
  4. 대체의 원칙
  5. 기여의 원칙
(정답률: 43%)
  • 동일한 효용을 가진 여러 부동산 중 가격이 가장 낮은 것이 선택되고, 그 가격이 다른 부동산의 가격 형성에 영향을 주는 원리는 대체의 원칙입니다.
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17. 부동산 마케팅 4P(price, product, place, promotion) 전략 중 제품(product) 전략에 해당하지 않는 것은?

  1. 단지 내 자연 친화적인 실개천 설치
  2. 거주자 라이프스타일을 반영한 평면설계
  3. 보안설비의 디지털화
  4. 지상주차장의 지하화
  5. 제품의 광고 및 홍보 활동
(정답률: 60%)
  • 제품의 광고 및 홍보 활동은 4P 전략 중 제품(Product)이 아니라 촉진(Promotion) 전략에 해당합니다.
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18. 부동산관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 도시화, 건축기술의 발달 등으로 인하여 부동산관리 전문화의 필요성이 강조되고 있다.
  2. 부동산관리에는 기술ㆍ경영ㆍ법제도 등의 측면이 있어서, 물리적 설비뿐 아니라 경영 및 법률을 포함하는 복합적인 접근이 필요하다.
  3. 부동산관리자의 중요한 역할은 소유자의 수익극대화 및 임차인과 좋은 관계를 유지하는 것이다.
  4. 관리방식 중 기밀유지 및 보안관리 측면에서는 자가관리 보다 위탁관리가 더 유리하다.
  5. 부동산 유지ㆍ관리상의 문제가 발생한 후 처리하면 고비용의 지출, 임차인의 불편 등을 야기하므로 예방적 유지ㆍ관리를 강화할 필요가 있다.
(정답률: 63%)
  • 기밀유지 및 보안관리 측면에서는 외부 업체에 맡기는 위탁관리보다 소유자가 직접 관리하는 자가관리가 훨씬 유리합니다.
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19. 민간의 부동산개발에 관한 설명 중 옳은 것은?

  1. 공사비를 분양금으로 정산하는 사업방식에서는 사업시행은 건설회사가 하지만, 이익은 토지소유자에게 귀속된다.
  2. 개발사업이 완성되기 전에 부동산을 매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 커진다.
  3. 토지신탁방식에서는 부동산신탁사가 건설단계의 부족자금을 조달한다.
  4. 토지소유자의 자체사업일 경우 사업시행은 토지소유자가 하지만, 자금조달과 이익귀속의 주체는 건설회사이다.
  5. 등가교환방식에서는 토지소유자와 부동산신탁사간에 수수료 문제가 발생할 수 있다.
(정답률: 51%)
  • 토지신탁방식은 신탁회사가 토지소유자로부터 수탁받은 토지를 개발하는 방식으로, 신탁사가 사업시행자로서 건설단계의 부족자금을 조달하는 책임을 집니다.

    오답 노트
    공사비 분양금 정산: 이익은 건설회사에 귀속됨
    시장위험: 완성이 가까워질수록 위험은 감소함
    자체사업: 자금조달과 이익귀속의 주체는 토지소유자임
    등가교환방식: 토지소유자와 건설회사 간의 수수료 문제가 발생함
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20. 오피스 빌딩의 현금흐름분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 매각시점에 미상환 대출잔액이 있다면 세전 매각현금흐름이 총 매각대금보다 적다.
  2. 가능총소득에서 공실 및 회수 불가능 임대수입을 제하고기타소득을 합하면 유효총소득이 된다.
  3. 유효총소득은 순영업소득에 비해서 큰 편이다.
  4. 순영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다.
  5. 과세대상 소득이 적자가 아니고 투자자가 과세대상이라면 세전 현금흐름은 세후 현금흐름보다 크다.
(정답률: 52%)
  • 순영업소득과 세전 현금흐름의 관계를 묻는 문제입니다.
    순영업소득에서 부채서비스액(원금+이자)을 차감하면 세전 현금흐름이 됩니다. 따라서 일반적으로는 두 값이 다르지만, 부채가 없는 경우(부채서비스액 = $0$)에는 순영업소득과 세전 현금흐름이 동일해질 수 있습니다.
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21. 단순회수기간법으로 다음 부동산 투자안들의 타당성을 분석한 결과 가장 타당한 것은?(단, 현금흐름은 기간 중에 균등하게 발생한다고 가정)

  1. A
  2. B
  3. C
  4. D
  5. E
(정답률: 50%)
  • 단순회수기간법은 투자 원금을 회수하는 데 걸리는 시간이 가장 짧은 투자안을 가장 타당한 것으로 판단합니다.
    ① [기본 공식]
    $$\text{회수기간} = \text{투자원금} / \text{연간 현금흐름}$$
    ② [숫자 대입]
    A: $500 / (100+300+200+100+400)$ $\rightarrow$ 1년 후 $100$, 2년 후 $400$ 누적 (2년 만에 회수)
    B: $700 / (200+300+100+100+300)$ $\rightarrow$ 2년 후 $500$, 3년 후 $600$, 4년 후 $700$ 누적 (4년 소요)
    C: $600 / (200+100+300+200+200)$ $\rightarrow$ 3년 후 $600$ 누적 (3년 소요)
    D: $800 / (200+100+300+400+300)$ $\rightarrow$ 4년 후 $1000$ 누적 (약 3.5년 소요)
    E: $900 / (100+200+200+300+100)$ $\rightarrow$ 4년 후 $800$, 5년 후 $900$ 누적 (5년 소요)
    ③ [최종 결과]
    회수기간이 2년으로 가장 짧은 A가 가장 타당합니다.
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22. 점증상환, 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환의 세가지 대출상환방식 중 다음 질문에 적합한 방식은? (단, 다른 조건은 동일하다고 가정)(순서대로 (ㄱ), (ㄴ))

  1. 점증상환, 원금균등분할상환
  2. 점증상환, 원리금균등분할상환
  3. 원리금균등분할상환, 점증상환
  4. 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환
  5. 원금균등분할상환, 점증상환
(정답률: 60%)
  • 대출상환방식의 특성을 묻는 문제입니다.
    (ㄱ) 점증상환방식은 초기 상환액을 적게 설정하고 시간이 갈수록 늘리는 방식이므로 첫 회 월불입액이 가장 적습니다.
    (ㄴ) 원금균등분할상환방식은 매기 동일한 원금을 상환하므로, 원리금균등이나 점증상환 방식보다 원금 상환 속도가 빨라 미상환 대출잔액이 가장 적게 남습니다.
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23. 임대아파트의 수요함수는 QD = 1400-2P, 공급함수는 QS=200+4P라고 하자. 이때 정부가 아파트 임대료를 150만원/m2 으로 규제했다. 이 규제 하에서 시장의 초과수요 또는 초과공급 상황과 그 수량은?[여기서 P는 가격(단위: 만원), QD, QS는 각각 수요량과 공급량(단위: m2), 다른 조건은 불변이라고 가정]

  1. 초과수요 100m2
  2. 초과수요 300m2
  3. 초과공급 100m2
  4. 초과공급 200m2
  5. 초과공급 300m2
(정답률: 38%)
  • 정부가 임대료를 규제했을 때, 해당 가격에서의 수요량과 공급량의 차이를 통해 초과수요 또는 초과공급량을 계산합니다.
    ① [기본 공식]
    $$Q_{D} = 1400 - 2P$$
    $$Q_{S} = 200 + 4P$$
    ② [숫자 대입]
    $$Q_{D} = 1400 - 2 \times 150 = 1100$$
    $$Q_{S} = 200 + 4 \times 150 = 800$$
    ③ [최종 결과]
    $$1100 - 800 = 300$$
    수요량이 공급량보다 $300\text{m}^{2}$ 더 많으므로 초과수요 $300\text{m}^{2}$입니다.
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24. 토지정책수단에 관한 내용 중 틀린 것은?

  1. 토지시장의 실패에 대응하기 위해서 직ㆍ간접형태의 정책수단이 활용되고 있다.
  2. 환지방식은 초기에 막대한 토지구입비용이 들기 때문에 사업시행자가 재정지출을 효율적으로 관리하기 어렵다.
  3. 공영개발은 주로 대규모 개발사업에 이용되어 왔다.
  4. 수용방식의 문제점으로 토지매입과 보상과정에서 사업시행자와 주민의 갈등을 들 수 있다.
  5. 공공투자사업은 시장기능에 맡길 경우 추진되기 어려운 도시계획사업 등에 자주 이용된다.
(정답률: 53%)
  • 환지방식은 개발 후 토지를 다시 돌려주는 방식이므로, 사업시행자가 초기에 토지를 매입할 필요가 없어 토지구입비용이 거의 들지 않는다는 것이 핵심 특징입니다.
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25. 토지가격 결정에 영향을 미치는 요인에 관한 설명 중 옳은 것은? (단, 자본시장은 완전하고 다른 요인은 불변이라고 가정)

  1. 지대가 상승하면 토지가격은 낮아진다.
  2. 토지에 대한 위험프리미엄이 상승하면 토지가격은 높아진다.
  3. 금리가 상승하면 토지가격은 낮아진다.
  4. 신도시개발계획이 발표되면 사업예정지 주변지역의 토지가격은 낮아진다.
  5. 기대인플레이션율이 오르면 토지가격은 낮아진다.
(정답률: 35%)
  • 토지가격은 자본환원율(금리 등)과 반비례 관계에 있습니다. 금리가 상승하면 할인율이 높아져 토지의 현재가치인 토지가격은 낮아지게 됩니다.
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26. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 변수는 불변이라고 가정)

  1. 인근지역에 쓰레기소각장을 설치하면 아파트 시장에 부(-)의 외부효과가 발생할 것이다.
  2. 어떤 사람이 타인의 경제행위로 인하여 아무런 보상없이 일방적 피해를 받는 경우를 부(-)의 외부효과라고 한다.
  3. 인근지역에 대규모 생태공원이 들어서면 아파트 시장에 정(+)의 외부효과가 발생할 것이다.
  4. 용도지역지구제와 같은 토지이용규제는 부(-)의 외부효과를 억제하기 위한 수단으로도 이용된다.
  5. 정(+)의 외부효과를 발생하는 재화는 사회적으로 적정한 수준보다 더 많이 생산된다.
(정답률: 57%)
  • 정(+)의 외부효과가 발생하는 재화는 사회적으로 필요한 양보다 적게 생산되는 과소생산 문제가 발생합니다.

    오답 노트
    정(+)의 외부효과 재화가 더 많이 생산됨: 사회적 편익이 사적 편익보다 커서 과소생산됨
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27. 부동산학에서 이용하는 계수에 관한 설명 중 틀린 것은? (단, 기말 불입과 기말 수령을 가정)

  1. 미래가치계수는 현재가치계수의 역수이다.
  2. 연금의 미래가치계수는 연금의 현재가치계수의 역수이다.
  3. 감채기금계수는 미래에 사용할 금액을 적립하기 위한 매월의 적립금을 계산하는데 사용한다.
  4. 저당상수는 원리금균등분할상환 시 융자금액에 대한 월불입액을 계산하는데 사용한다.
  5. 연금의 현재가치계수는 미상환 대출잔액을 계산하는데 사용한다.
(정답률: 49%)
  • 계수 간의 역수 관계를 정확히 암기해야 합니다. 연금의 미래가치계수의 역수는 감채기금계수이며, 연금의 현재가치계수의 역수는 저당상수입니다.

    오답 노트
    연금의 미래가치계수는 연금의 현재가치계수의 역수가 아님: 감채기금계수가 역수임
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28. 주택담보대출에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 변수는 동일하다고 가정)

  1. 연간 이자율이 같은 1년 만기 대출의 경우 대출자는 기말에 한번 이자를 받는 것이 기간 중 4회 나누어 받는 것 보다 유리하다.
  2. 대출자의 명목이자율은 시장 실질이자율, 위험에 대한 대가, 기대인플레이션율 등으로 구성된다.
  3. 변동금리부 주택담보대출의 이자율은 기준금리에 가산금리를 합하여 결정된다.
  4. 변동금리부 주택담보대출 이자율의 조정 주기가 짧을수록 이자율 변동의 위험은 대출자에서 차입자로 전가된다.
  5. CD(양도성 예금증서)연동 주택담보대출은 변동금리부 주택담보대출이다.
(정답률: 37%)
  • 이자 수령 횟수가 많을수록(복리 효과) 대출자는 더 많은 이자 수익을 얻을 수 있습니다. 따라서 기말에 한 번 받는 것보다 기간 중 4회 나누어 받는 것이 대출자에게 더 유리합니다.
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29. 아파트에 대한 수요와 공급의 탄력성에 관한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 변수는 불변이라고 가정)

  1. 공급이 증가할 때 수요의 가격탄력성이 비탄력적일수록 가격이 더 내린다.
  2. 수요의 소득탄력성은 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율이다.
  3. 수요가 증가할 때 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 가격은 더 오른다.
  4. 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가해도 가격은 변하지 않는다.
  5. 수요가 가격에 대해 완전 탄력적일 때 공급이 증가해도 가격은 변하지 않는다.
(정답률: 46%)
  • 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적이라는 것은 공급량이 고정되어 있다는 의미입니다. 이 상태에서 수요가 증가하면 공급량은 늘지 못하고 가격만 급격히 상승하게 됩니다.
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30. 부동산 분석에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?

  1. 지역경제분석에서는 대상 지역의 부동산 수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.
  2. 흡수율분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석한다.
  3. 시장분석에서는 특정 지역이나 부동산유형에 대한 수요, 공급 등을 분석한다.
  4. 타당성분석에서는 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석한다.
  5. 상권분석에서는 대상 점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위를 분석한다.
(정답률: 45%)
  • 흡수율분석은 신규 공급된 부동산이 시장에서 얼마나 빠르게 소화(판매/임대)되는지를 분석하는 것입니다. 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장 특성 등을 분석하는 것은 시장분석의 전 단계인 지역경제분석이나 시장분석의 일반적 과정에 해당합니다.
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31. A부동산의 다음 1년간 소득 및 비용명세서를 이용하여 순영업소득을 구하시오.

  1. 32,000,000원
  2. 42,000,000원
  3. 49,000,000원
  4. 52,000,000원
  5. 57,000,000원
(정답률: 44%)
  • 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 제외하여 계산하며, 소득세와 부채서비스액은 영업경비에 포함되지 않습니다.
    ① [기본 공식]
    $NOI = EGI - OE$
    ② [숫자 대입]
    $NOI = 100000000 - (20000000 + 3000000 + 2000000 + 3000000 + 20000000)$
    ③ [최종 결과]
    $NOI = 52000000$
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32. 다음 표준지 공시지가를 기준으로 주어진 조건에 따라 가격시점 현재의 대상토지 가격을 구하시오.

  1. 9,680원/㎡
  2. 10,680원/㎡
  3. 11,000원/㎡
  4. 11,500원/㎡
  5. 12,500원/㎡
(정답률: 36%)
  • 표준지공시지가를 기준으로 지가변동률과 개별요인 비교치를 곱하여 대상토지의 가격을 산출합니다.
    ① [기본 공식]
    $P = S \times (1 + r) \times \frac{\sum a}{\sum s}$
    ② [숫자 대입]
    $P = 10000 \times (1 + 0.1) \times \frac{80 + 100 + 110 + 100 + 100 + 100}{100 + 100 + 100 + 100 + 100 + 100}$
    ③ [최종 결과]
    $P = 10000 \times 1.1 \times 0.9833 = 9680$
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33. 부동산중개 등에 관한 설명 중 옳은 것은?

  1. 우리나라 부동산중개행위는 원칙적으로 상사중개의 성격을 갖는다.
  2. 에스크로우(escrow)회사는 매도자와 매수자간의 협상과정에 적극 참여하기 때문에 중개업자의 업무를 대신하는 경우가 많다.
  3. 독점중개의뢰계약(exclusive right-to-sell listing)에서는 중개업자가 중개의 독점권을 가지면서 소유자(중개의뢰인)가 직접 거래를 성사시킨 경우에도 수수료를 받을 수 있다.
  4. 일반중개의뢰계약(open listing)은 중개의뢰를 받은 1인의 중개업자가 여러 중개업자와 공동으로 중개하는 방식이다.
  5. 거래당사자간의 거래계약과 중개의뢰인과 중개업자의 중개계약은 모두 사실행위에 해당된다.
(정답률: 39%)
  • 독점중개의뢰계약은 중개업자에게 독점적 권한을 부여하므로, 소유자가 직접 매수자를 찾아 거래를 성사시키더라도 중개업자는 수수료를 청구할 수 있습니다.

    오답 노트
    상사중개: 우리나라 중개행위는 원칙적으로 민사중개 성격임
    에스크로우: 협상에 참여하지 않는 제3자 예치 기관임
    일반중개의뢰계약: 여러 중개업자에게 중개를 의뢰하는 방식임
    중개계약: 사실행위가 아닌 법률행위(계약)에 해당함
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34. 부동산권리분석 및 권원보험(title insurance) 등에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 권원보험은 대상 부동산의 매도자에 대한 보증이기 때문에 부동산거래를 촉진하는 효과가 있다.
  2. 소급권리분석은 과거로 소급해서 대상 부동산의 소유권의 연쇄성(chain of title)을 확인하는 작업을 중심으로 한다.
  3. 권원보험에 가입했다고 해서 권리의 하자가 치유 또는 제거되는 것이 아니고, 권리의 하자는 그대로 존속한다.
  4. 우리나라 부동산등기는 공신력이 인정되지 않기 때문에 권리분석의 필요성이 강조된다.
  5. 자료의 판독(reading)이란 임장활동단계 이전의 활동으로 여러 가지 물적 증거를 수집하여 검토함으로써 권리 등의 하자유무를 발견하려는 작업이다.
(정답률: 35%)
  • 권원보험은 매도자가 아닌 매수자(또는 융자기관)를 보호하기 위한 보험이므로, 매수자의 위험을 제거하여 부동산 거래를 촉진하는 효과가 있습니다.
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35. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 자기관리 부동산투자회사는 실체가 있는 회사이고, 기업구조조정 부동산투자회사는 명목회사(paper company)이다.
  2. 부동산투자회사의 최저 자본금 규모는 250억 원이다.
  3. 부동산투자회사는 자본금의 50％ 이내에서 현물 출자할 수 있다.
  4. 자기관리 부동산투자회사는 매분기 말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 한다.
  5. 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 30％를 초과하여 소유하지 못한다.
(정답률: 33%)
  • 기업구조조정 부동산투자회사의 경우, 주주 1인과 그 특별관계자가 소유할 수 있는 주식 총수의 제한은 50%입니다.

    오답 노트
    최저 자본금: 설립 시 50억 원, 영업인가 시 100억 원 이상임 (250억 원 아님)
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36. 우리나라의 부동산 증권화에 관한 설명 중 옳은 것은?

  1. 부동산에 대한 지분을 증권화한 부동산 상품 중에서 대표적인 것이 주택저당증권이다.
  2. 우리나라에서 발행된 주택저당증권은 대부분 다계층저당채권(CMO, collateralized mortgage obligation)이다.
  3. 부동산투자회사는 주거용 부동산에 주로 투자하고 있다.
  4. 은행부동산투자신탁 상품과 간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드는 주로 완성된 부동산에 투자하고 있다.
  5. 국민주택기금이 보유한 주택저당대출채권을 기초로 증권화한 주택저당증권은 발행된 전례가 없다.
(정답률: 32%)
  • 우리나라의 주택저당증권(MBS) 시장은 발행 구조상 다계층저당채권(CMO) 형태가 주를 이루고 있습니다.

    오답 노트
    주택저당증권: 부동산 지분이 아닌 저당채권을 증권화한 상품임
    부동산투자회사: 주로 상업용 부동산에 투자함
    국민주택기금: 주택저당증권 발행 전례가 있음
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37. 다음과 같이 조사된 건물의 가격시점 현재의 원가법에 의한 감정평가 가격은?(단, 감가수정은 정액법에 의함)

  1. 232,320,000원
  2. 232,925,000원
  3. 233,288,000원
  4. 234,000,000원
  5. 234,800,000원
(정답률: 39%)
  • 재조달원가를 산출한 후, 정액법을 이용하여 경과연수에 따른 감가액을 차감하여 현재 가격을 구하는 문제입니다.
    ① [기본 공식]
    $$\text{가격} = \text{재조달원가} - \frac{(\text{재조달원가} - \text{잔존가액}) \times \text{경과연수}}{\text{경제적 내용연수}}$$
    ② [숫자 대입]
    $$\text{가격} = 242,000,000 - \frac{(242,000,000 - 24,200,000) \times 2}{50}$$
    ③ [최종 결과]
    $$\text{가격} = 233,288,000$$
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38. 상권의 분석방법에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론은 유사한 상품을 취급하는 점포들이 서로 도심에 인접해 있는 경우를 잘 설명해 준다.
  2. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점모형은 두 도시간의 구매영향력이 같은 분기점의 위치를 구하는 방법을 제시한다.
  3. 중력모형(gravity model)은 중심지의 형성과정보다 중심지간의 상호작용에 더 초점을 두고 있다.
  4. CST(customer spotting techniques)기법은 상권의 규모뿐만 아니라 고객의 특성파악 및 판매촉진전략 수립에 도움이 될 수 있다.
  5. 허프(D. Huff)의 확률모형으로 한 지역에서 각 상점의 시장점유율을 간편하게 추산할 수 있다.
(정답률: 33%)
  • 상권 분석 이론의 특징을 묻는 문제입니다. 크리스탈러의 중심지이론은 중심지의 계층 구조와 분포 범위를 설명하는 이론이며, 유사 점포들이 도심에 인접해 있는 현상(집적 이익)을 설명하는 이론이 아닙니다.
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39. 두 가지 산업이 있는 단핵도시모형을 가정한 입찰지대곡선에 관한 설명 중 틀린 것은?

  1. 점 A, M, D를 연결한 선이 이 도시 전체의 입찰지대곡선이다.
  2. 토지수요가 증가하면 교외지역 지가가 상승할 수 있다.
  3. 교통운송 기술의 진보로 AB가 A'B로 이동한다면 지가수준이 전반적으로 하락할 것이다.
  4. 이 모형으로 직주분리현상을 설명할 수 있다.
  5. 입찰지대곡선은 토지이용에 따른 판매액이 극대화되는 지대곡선을 연결한 것이다.
(정답률: 28%)
  • 입찰지대곡선의 개념에 관한 문제입니다. 입찰지대곡선은 판매액의 극대화가 아니라, 토지 이용자가 지불할 수 있는 '최대 금액' 즉, 초과이윤이 0이 되는 지점들을 연결한 곡선입니다.
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40. 다음 표에서 A지역 부동산 산업의 입지계수(locational quotient)를 구하시오.

  1. 0.5
  2. 0.6
  3. 0.75
  4. 1.2
  5. 1.5
(정답률: 43%)
  • 입지계수(LQ)는 특정 지역의 산업 특화도를 측정하는 지표로, 지역 내 산업 비중을 전국 평균 비중으로 나누어 계산합니다.
    ① [기본 공식] $LQ = \frac{\frac{지역 산업 생산액}{지역 총 생산액}}{\frac{전국 산업 생산액}{전국 총 생산액}}$
    ② [숫자 대입] $LQ = \frac{\frac{100}{300}}{\frac{500}{900}}$
    ③ [최종 결과] $LQ = 0.6$
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2과목: 민법 및 민사특별법

41. 상대방 있는 의사표시의 효력발생에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 민법은 도달주의를 원칙으로 한다.
  2. 의사표시의 도달이란 사회관념상 상대방이 그 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 있음을 뜻한다.
  3. 매매의 청약이 상대방에게 도달하더라도 그 전에 청약자가 사망한 경우에 청약은 그 효력이 생기지 않는다.
  4. 과실 없이 상대방의 소재를 알지 못한 때에는 공시송달이 인정된다.
  5. 보통우편의 방법으로 발송된 사실만으로는 발송일로부터 상당한 기간 내에 수취인에게 도달된 것으로 추정할 수 없다.
(정답률: 54%)
  • 의사표시의 효력 발생 시기에 관한 문제입니다. 민법상 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생하는 도달주의가 원칙입니다. 매매의 청약이 상대방에게 도달했다면, 그 후에 청약자가 사망하더라도 이미 발생한 효력에는 영향이 없으므로 청약은 여전히 유효합니다.
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42. 취소할 수 있는 법률행위의 법정추인 사유가 아닌 것은?

  1. 취소권자가 취소할 수 있는 행위에 의하여 생긴 채무를 이행한 경우
  2. 취소권자의 상대방이 그 법률행위로 인해 취득한 권리를 양도한 경우
  3. 취소권자가 상대방에게 이행을 청구한 경우
  4. 취소권자가 상대방으로부터 담보를 제공받은 경우
  5. 취소권자가 채권자로서 강제집행을 한 경우
(정답률: 33%)
  • 법정추인은 취소권자가 특정한 행위를 함으로써 추인의 의사가 있다고 인정되는 제도입니다. 상대방이 권리를 양도한 것은 취소권자의 행위가 아니므로 법정추인 사유에 해당하지 않습니다.
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43. 공유에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 제3자가 공유물을 불법 점유한 경우, 공유자는 단독으로 공유물 전부의 반환을 청구할 수 있다.
  2. 부동산 공유자는 자기 지분 위에 다른 공유자의 동의 없이 저당권을 설정할 수 있다.
  3. 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.
  4. 공유자간에 분할에 관해 이미 협의가 성립된 때에는 재판상 분할청구는 인정되지 않는다.
  5. 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 대금분할이 원칙이다.
(정답률: 24%)
  • 재판에 의한 공유물 분할은 현물분할이 원칙이며, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 가치가 현저히 감소하는 경우에만 예외적으로 대금분할을 합니다.

    오답 노트
    대금분할 원칙: 현물분할이 원칙입니다.
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44. 가등기담보권의 실행통지에 대한 설명 중 틀린 것은?

  1. 채권자가 담보계약에 따라 적법하게 소유권을 취득하려면, 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 한다.
  2. 통지의 상대방에는 채무자 이외에 물상보증인은 포함되지만, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자는 포함되지 않는다.
  3. 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지하여야 한다.
  4. 통지시기는 채권의 변제기 이후이다.
  5. 채권자는 채무자 등에 대한 적법한 통지가 도달한 이후 지체 없이 후순위권리자에게 그 통지의 사실ㆍ내용 및 도달일을 통지하여야 한다.
(정답률: 29%)
  • 가등기담보권 실행 시 청산금 통지의 상대방에는 채무자, 물상보증인뿐만 아니라 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자도 반드시 포함되어야 합니다.
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45. 지역권에 대한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?

  1. (ㄱ)
  2. (ㄴ), (ㄹ)
  3. (ㄱ), (ㄴ), (ㅁ)
  4. (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ), (ㅁ)
  5. 정답 없음
(정답률: 38%)
  • 지역권은 요역지(편익을 받는 토지)를 위한 권리이므로, 요역지와 분리하여 양도하거나 설정할 수 없습니다. 따라서 지역권은 물권이므로 요역지와 분리하여 양도할 수 있다는 설명은 틀린 내용입니다.
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46. 매도인의 담보책임에 대한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 타인의 권리매매에서 권리이전을 할 수 없게 된 매도인은 선의의 매수인에 대하여 불능당시의 시가를 표준으로 하여 계약이 이행된 것과 동일한 경제적 이익을 배상할 의무까지는 없다.
  2. 매매목적물의 하자가 존재하는지의 여부는 위험이전시를 기준으로 판단해야 한다.
  3. 타인의 권리매매에서 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 악의의 매수인은 계약을 해제할 수 없다.
  4. 매도인이 기계를 공급하면서 카탈로그나 검사 성적서를 제출하였더라도 그 기재된 정도의 품질과 성능을 보증한 것으로 볼 수 없다.
  5. 담보권실행으로 행하여지는 경매에 있어서 매수인은 물건의 하자에 대하여는 원칙적으로 담보책임을 묻지 못한다.
(정답률: 46%)
  • 담보권 실행을 위한 경매(강제경매 등)의 경우, 매수인은 물건의 하자에 대하여 원칙적으로 매도인에게 담보책임을 물을 수 없습니다.

    오답 노트
    불능 당시의 시가 표준 배상: 선의의 매수인은 이행이익의 배상을 청구할 수 있습니다.
    위험이전시 기준: 하자의 존부는 계약 성립 시를 기준으로 판단합니다.
    악의의 매수인: 권리이전 불능 시 계약 해제권은 인정됩니다.
    카탈로그/성적서: 기재된 품질과 성능을 보증한 것으로 봅니다.
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47. 반사회적 법률행위 및 불공정행위에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 부담 없는 증여는 불공정행위라는 이유로 무효가 될 수 없다.
  2. 부동산이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되는 경우, 제1매수인은 매도인에게 손해배상청구를 할 수 있지만 매도인을 대위하여 제2매수인 명의로 된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
  3. 부동산등기특별조치법을 위반한 중간생략등기는 사회질서에 반하여 무효이다.
  4. 부첩관계를 맺은 대가로 부동산을 증여받은 첩으로부터 그 부동산을 전득한 자가 그 사실을 알았던 경우에는 소유권을 취득하지 못한다.
  5. 불공정행위의 양 당사자는 이미 이행한 것의 반환을 청구할 수 있다.
(정답률: 36%)
  • 불공정한 법률행위가 성립하려면 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있어야 하는데, 부담 없는 증여는 반대급부 자체가 없으므로 불균형을 논할 수 없어 불공정행위로 무효가 될 수 없습니다.

    오답 노트
    부동산이중매매가 반사회적 법률행위로 무효인 경우, 제1매수인은 매도인을 대위하여 제2매수인 명의의 등기 말소를 청구할 수 있습니다.
    중간생략등기는 부동산등기특별조치법 위반일 뿐, 사회질서에 반하는 무효 행위는 아닙니다.
    부첩관계로 인한 증여는 무효이지만, 그 부동산을 전득한 자는 사회질서 위반의 효력이 미치지 않아 소유권을 취득합니다.
    불공정한 법률행위는 무효이므로 원칙적으로 반환 청구가 가능하나, 급부자가 이미 이행한 것을 반환 청구할 때 그가 제한능력자라면 반환을 청구할 수 없습니다.
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48. 집합건물의 재건축에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 관리단집회에서 재건축의 결의를 할 때에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수의 결의가 있어야 한다.
  2. 재건축의 결의가 있는 경우 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에 대하여 재건축에의 참가여부에 대한 회답을 서면으로 최고하여야 한다.
  3. ②의 최고를 받은 구분소유자가 2월 이내에 회답하지 않은 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하겠다는 회답을 한 것으로 본다.
  4. 관리단집회에서의 의결권은 서면 또는 대리인에 의해 행사할 수 있다.
  5. 한 단지 내에 있는 여러 동의 건물을 일괄하여 재건축하려는 경우, 재건축 결의는 각각의 건물마다 있어야 한다는 것이 판례이다.
(정답률: 53%)
  • 집합건물법상 재건축 결의 후 참가 여부에 대한 최고를 받은 구분소유자가 2월 이내에 회답하지 않은 경우에는 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 표시한 것으로 봅니다.
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49. 甲은 乙에게 자신의 토지를 증여하기로 합의하였다. 그러나 세금문제를 염려하여 甲과 乙은 마치 매도하는 것처럼 계약서를 꾸며서 이전등기를 하였다. 그 뒤 乙은 丙에게 그 토지를 매도하고 이전등기를 하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 甲과 乙 사이의 증여계약은 유효이지만, 매매계약은 무효이다.
  2. 乙명의의 등기는 효력이 있다.
  3. 甲은 악의의 丙을 상대로 그 명의의 등기말소를 청구할 수 없다.
  4. 甲은 乙을 대위하여 악의의 丙을 상대로 등기말소를 청구할 수 있다.
  5. 乙은 丙을 상대로 그 명의의 등기말소를 청구할 수 없다.
(정답률: 26%)
  • 은닉행위(증여)와 가장행위(매매)가 결합된 경우, 가장매매의 상대방인 乙으로부터 토지를 매수한 제3자 丙은 선의·악의를 불문하고 유효하게 소유권을 취득합니다. 따라서 丙이 악의라 하더라도 甲은 乙을 대위하여 丙의 등기말소를 청구할 수 없습니다.
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50. 甲이 점유하고 있는 X물건을 乙이 침탈한 경우에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 甲의 乙에 대한 점유물반환청구권은 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사하여야 하는데, 이는 출소기간이다.
  2. 乙이 선의인 丙에게 X물건을 매도ㆍ인도한 경우, 甲은 丙에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다.
  3. 乙이 선의의 丙에게 X물건을 매도ㆍ인도한 경우, 甲은 丙에 대하여 점유물반환청구권을 행사할 수 있다.
  4. 甲이 丁소유의 X물건을 임차하여 점유하였던 경우, 丁도 乙에 대하여 점유물반환청구권을 행사할 수 있다.
  5. 만일 甲이 乙의 사기로 인해 점유를 乙에게 이전한 경우, 乙에 대하여 점유물반환을 청구할 수 없다.
(정답률: 23%)
  • 점유물반환청구권은 침탈자에 대해 행사하는 권리입니다. 乙이 선의의 丙에게 물건을 매도하고 인도했다면, 丙은 침탈자가 아니므로 甲은 丙에 대하여 점유물반환청구권을 행사할 수 없으며, 침탈자인 乙에 대해서만 행사할 수 있습니다.
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51. 甲소유의 X토지를 乙이 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 20년간 점유하였지만, 등기 전에 甲이 丙에게 그 토지를 매도하고 유효하게 이전등기를 해 준 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 甲은 丙을 대위하여 乙에게 불법점유를 이유로 토지인도를 청구할 수 있다.
  2. 乙은 丙에 대하여 취득시효를 주장할 수 있다.
  3. 丙이 소유권을 취득한 시점을 새로운 기산점으로 삼아 다시 취득시효가 완성된 경우에도 乙은 등기명의자인 丙에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
  4. 어떤 사유로 甲에게로 X토지의 소유권이 회복되면 乙은 甲에게 시효취득을 주장할 수 있다.
  5. 만일 丙명의의 등기가 원인무효인 경우, 乙은 甲을 대위하여 丙에 대하여 등기말소를 청구할 수 없다.
(정답률: 48%)
  • 취득시효 완성 후 소유자가 제3자에게 처분하여 등기가 경료된 경우, 시효완성자는 새로운 소유자에게 시효취득을 주장할 수 없습니다. 다만, 이후 어떤 사유로든 소유권이 다시 전 소유자(甲)에게 회복된다면, 乙은 다시 甲에게 시효취득을 주장할 수 있습니다.

    오답 노트
    丙에 대한 주장: 시효완성 후 소유자가 변경되었으므로 주장 불가
    새로운 기산점: 丙 취득 시점부터 다시 시효가 완성되었다면 丙에게 등기 청구 가능
    등기말소 청구: 丙의 등기가 무효라면 乙은 甲을 대위하여 말소 청구 가능
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52. 계약의 종류에 대한 설명으로 틀린 것은?

  1. 사용대차는 당사자일방이 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 채무를 지고 상대방은 이를 반환해야 할 대가적 채무를 지므로 쌍무계약이다.
  2. 모든 쌍무계약은 유상계약이다.
  3. 예약은 채권계약이다.
  4. 쌍무계약이 갖는 이행상의 견련성으로부터 동시이행의 항변권이 성립한다.
  5. 교환계약은 낙성ㆍ불요식 계약이다.
(정답률: 39%)
  • 사용대차는 당사자 일방이 무상으로 목적물을 사용하게 하는 계약으로, 대가적 채무가 없는 편무계약입니다.

    오답 노트
    쌍무계약-유상계약: 모든 쌍무계약은 유상계약이 맞음
    예약: 장래에 본계약을 체결하기로 하는 채권계약임
    동시이행 항변권: 쌍무계약의 견련성으로 인해 발생함
    교환계약: 합의만으로 성립하는 낙성·불요식 계약임
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53. 계약의 성립과 관련된 옳은 설명을 모두 고른 것은?

  1. (ㄱ), (ㄹ)
  2. (ㄱ), (ㄷ)
  3. (ㄷ), (ㄹ)
  4. (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)
  5. 정답 없음
(정답률: 42%)
  • 계약의 성립과 효력에 관한 판례 및 이론을 분석한 결과입니다.
    ㄱ: 본질적·중요 사항에 대해 구체적 의사합치가 있다면 계약은 성립합니다. (옳음)
    ㄴ: 건물임대차계약은 낙성·불요식 계약이므로 계약서 작성 없이도 성립합니다. (틀림)
    ㄷ: 계약교섭의 부당 파기로 인한 신뢰손해 배상 청구는 판례의 입장입니다. (옳음)
    ㄹ: 교차청약은 두 청약이 서로 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립합니다. (틀림)
    따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄷ입니다.
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54. 부동산의 부합에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 주유소지하에 매설된 유류저장탱크는 토지에 부합된다.
  2. 건물임차인이 부착한 벽걸이 에어컨은 건물에 부합되지 않는다.
  3. 타인의 임야에 권한 없이 심은 수목의 소유권은 임야소유자에게 귀속한다.
  4. 동산이 부동산에 부합된 경우, 부합물은 부합당시의 가액의 비율로 원래의 동산과 부동산의 소유자가 공유한다.
  5. 타인의 토지에서 무단으로 경작한 농작물의 소유권은 경작자에게 있다.
(정답률: 45%)
  • 동산이 부동산에 부합된 경우, 그 소유권은 부동산 소유자에게 귀속됩니다. 가액 비율로 공유한다는 설명은 부합의 원칙에 어긋납니다.

    오답 노트
    주유소 유류탱크: 토지의 부합물임
    벽걸이 에어컨: 독립성 인정되어 부합되지 않음
    무단 식재 수목: 원칙적으로 토지 소유자에게 귀속
    무단 경작 농작물: 경작자 소유로 인정하는 것이 판례
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55. 물권의 객체에 대한 설명으로 틀린 것은?

  1. 물권의 객체는 원칙적으로 특정ㆍ독립한 물건이다.
  2. 용익물권은 토지나 건물의 일부 위에 설정될 수 있다.
  3. 1필의 토지일부에 저당권을 설정할 수 없다.
  4. 아파트분양권은 소유권의 객체가 될 수 없다.
  5. 집합물 위에 재단저당이 성립한 후에 그 구성물의 변동이 있게 되면 특정성을 상실한다.
(정답률: 25%)
  • 재단저당권은 집합물 위에 설정되는 물권으로, 구성물의 변동이 있더라도 그 집합물로서의 동일성이 유지되는 한 특정성을 상실하지 않습니다.
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56. 채무자 甲(낙약자)과 채권자 乙(요약자)은 丙을 수익자로 한 제3자를 위한 계약을 체결하였고, 丙은 수익의 의사표시를 하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 甲은 丙이 이행을 청구하는 경우에 乙과 丙 사이의 법률관계에 기한 항변으로 丙에게 대항하지 못한다.
  2. 甲의 귀책사유로 채무가 불이행된 경우, 丙은 甲에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다.
  3. 계약이 해제된 경우 丙은 원상회복을 甲에게 청구할 수 있다.
  4. 제3자를 위한 계약에서 丙은 계약 당시에 특정되어야 한다.
  5. 만일 甲이 丙에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 계약을 乙과 체결한 경우, 이는 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로 볼 수 없다.
(정답률: 21%)
  • 제3자를 위한 계약에서 낙약자는 요약자와 수익자 사이의 관계(대가관계)에 기한 항변으로는 수익자에게 대항할 수 없습니다. 오직 낙약자와 요약자 사이의 관계(보상관계)에 기한 항변으로만 대항 가능합니다.

    오답 노트
    손해배상 청구: 수익자는 낙약자에게 직접 청구 가능
    원상회복 청구: 수익자는 계약 당사자가 아니므로 요약자에게 청구해야 함
    특정 여부: 계약 당시 특정될 필요는 없으며 이행 시까지만 특정되면 됨
    채무 면제: 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로 인정됨
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57. 토지임차인의 지상물매수청구권에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우, 임차인은 지상물매수를 청구할 수 없다.
  2. 지상물매수청구권이 행사되면 임대인은 지상물철거를 청구할 수 없다.
  3. 지상물매수청구권이 행사되면 임대인은 기존 지상물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 지상물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담한다.
  4. 임차인 소유 지상물이 임대토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립된 경우, 임차지상에 있는 건물부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다.
  5. 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가건물도 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다.
(정답률: 36%)
  • 지상물매수청구권이 행사되면 임대인은 매매계약에 따라 지상물을 매수하는 것이지, 임차인이 지출한 신축 비용이나 철거 비용을 보상하는 의무를 지는 것이 아닙니다.
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58. 甲이 乙에게 자신의 건물을 매도하는 계약을 체결한 경우에 대한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 계약체결 후 甲의 과실로 건물이 멸실한 경우에 乙은 계약을 해제할 수 있다.
  2. 계약체결 후 乙의 과실로 인하여 건물이 현저히 훼손된 경우, 甲의 채무불이행을 이유로 한 乙의 해제권은 소멸한다.
  3. 甲의 계약해제는 甲의 乙에 대한 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다.
  4. 이미 지급받은 매매대금을 계약해제로 인하여 甲이 반환해야 하는 경우에 그 받은 날로부터의 이자를 가산할 필요는 없다.
  5. 계약체결시에 이미 건물에 하자가 존재한 경우, 甲이 부담하는 담보책임은 무과실책임이지만 공평의 원칙상 하자의 발생에 乙의 잘못이 있다면 이를 참작하여 손해배상의 범위를 정함이 상당하다.
(정답률: 27%)
  • 계약해제로 인해 매도인이 이미 지급받은 매매대금을 반환해야 할 때는, 원상회복 의무에 따라 그 받은 날로부터의 이자를 가산하여 반환해야 합니다.
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59. 甲과 乙은 甲소유의 토지 1필지를 200평이라고 생각하고 수량지정 매매계약을 체결하였는데, 처음부터 30평이 부족한 것으로 판명되었다. 이에 대한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 선의인 乙은 甲에게 담보책임상의 대금감액청구권을 행사할 수 있다.
  2. 乙은 甲에게 계약체결상의 과실을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.
  3. 乙은 일부무효를 이유로 한 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다.
  4. 선의인 乙은 甲에게 담보책임상의 손해배상을 청구할 수 있다.
  5. 선의인 乙은 계약한 날로부터 1년 내에 담보책임상의 권리를 행사하여야 한다.
(정답률: 21%)
  • 수량부족에 따른 담보책임 행사 기간은 매수인의 인식 여부에 따라 다릅니다.
    선의의 매수인은 그 사실을 '안 날'로부터 1년 내에, 악의의 매수인은 '계약한 날'로부터 1년 내에 권리를 행사해야 합니다.
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60. 법정지상권에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 甲소유의 토지에 존재하는 그 소유 건물에만 설정된 저당권실행으로 乙이 건물의 소유권을 취득한 경우, 乙은 법정지상권을 취득한다.
  2. ①의 경우, 乙로부터 건물을 양수하면서 지상권까지 넘겨받기로 한 丙에 대하여 甲은 건물철거 및 대지의 인도를 구할 수 없다.
  3. 甲소유의 나대지에 乙이 저당권을 취득한 후 甲이 그 나대지에 건물을 신축한 경우, 저당권실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 되어도 법정지상권은 성립하지 않는다.
  4. 乙이 甲으로부터 甲소유 토지와 지상의 미등기건물을 매수하여 토지에 대해서만 소유권이전등기를 받은 후, 토지에 乙이 설정해 준 저당권이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우, 법정지상권이 성립한다.
  5. 甲소유의 토지 및 그 지상건물에 乙이 공동저당권을 취득한 후 甲이 건물을 철거하고 그 토지에 건물을 신축한 경우, 특별한 사정이 없는 한 저당권의 실행으로 토지와 신축건물의 소유자가 다르게 되면 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다.
(정답률: 19%)
  • 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 합니다.
    乙이 토지와 미등기건물을 매수했더라도 토지만 소유권이전등기를 받았다면, 법적으로 건물 소유권을 취득하지 못한 상태이므로 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이라는 요건을 충족하지 못해 법정지상권이 성립하지 않습니다.

    오답 노트
    건물에만 설정된 저당권 실행으로 소유자가 달라진 경우: 법정지상권 성립
    나대지에 저당권 설정 후 건물 신축: 저당권자의 이익을 해치므로 성립 불가
    공동저당 후 건물 철거 및 신축: 원칙적으로 성립하지 않음
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61. 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차에 대한 설명 중 옳은 것을 모두 고르면?

  1. (ㄱ), (ㄴ)
  2. (ㄴ), (ㄹ)
  3. (ㄴ), (ㄷ)
  4. (ㄷ), (ㄹ)
  5. (ㄱ), (ㄷ)
(정답률: 21%)
  • 상가건물 임대차보호법의 핵심 요건과 대항력 발생 원리를 묻는 문제입니다.
    ㄷ: 의 ㄷ 내용처럼 임차권등기명령에 의해 등기가 경료된 후 임차한 자는 보증금 중 일정액에 대한 우선변제권을 인정받지 못합니다.
    ㄹ: 의 ㄹ 내용처럼 대항력의 발생요건은 건물의 인도와 사업자등록이며, 확정일자는 우선변제권을 위한 요건이지 대항력 요건이 아닙니다.

    오답 노트
    ㄱ: 권리금 회수 방해 금지 규정은 임대인과 임차인 사이의 관계를 규율하는 것이지 명문규정으로 임차인만을 보호하는 단순한 구조가 아님
    ㄴ: 비용상환청구권을 배제하는 특약은 임차인에게 불리하더라도 원칙적으로 유효함
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62. 해제권과 취소권에 모두 옳은 설명은?

  1. 모든 법률행위에 인정된다.
  2. 법률의 규정에 의해서만 발생한다.
  3. 권리행사가 있어야 해제나 취소의 효과가 발생한다.
  4. 권리행사로 인하여 발생하는 반환의무의 범위는 반환의무자의 선의ㆍ악의에 따라 달라진다.
  5. 권리의 행사를 포기할 수 없다.
(정답률: 27%)
  • 해제권과 취소권은 모두 형성권으로서, 권리자가 일방적으로 그 의사표시를 하는 권리행사가 있어야만 비로소 계약의 해제나 취소라는 법적 효과가 발생합니다.

    오답 노트
    모든 법률행위에 인정된다: 취소권은 제한적 법률행위에만 인정됨
    법률의 규정에 의해서만 발생한다: 약정에 의한 해제권 등이 존재함
    반환의무의 범위는 선의·악의에 따라 달라진다: 해제 시에는 선의·악의 불문하고 원상회복의무를 지므로 취소와 다름
    권리의 행사를 포기할 수 없다: 권리 포기가 가능함
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63. 조건 및 기한에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 정지조건과 불확정기한은 의사표시의 해석을 통해 구별할 수 있다.
  2. 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정된다.
  3. 채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 않는 때에는 기한의 이익을 주장하지 못한다.
  4. 취소나 해제에는 일반적으로 조건을 붙일 수 없다.
  5. 기한도래의 효과는 원칙적으로 소급효가 있다.
(정답률: 42%)
  • 기한의 도래는 장래를 향해 효력이 발생하는 '장래효'가 원칙이며, 소급효가 인정되지 않습니다.
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64. 점유에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. (ㄱ), (ㄹ)
  2. (ㄴ), (ㄷ)
  3. (ㄱ), (ㄹ), (ㅁ)
  4. (ㄴ), (ㄷ), (ㅁ)
  5. 정답 없음
(정답률: 21%)
  • 타주점유자인 피상속인을 상속한 자가 새로운 권원에 의해 다시 소유의 의사로 점유한 경우 자주점유로 전환되며, 소유의사의 유무는 점유취득의 원인이 된 권원의 성질에 의해 객관적으로 결정됩니다.

    오답 노트
    점유보조자: 점유자가 아니며 점유를 돕는 자일 뿐임
    점유자의 과실: 무과실은 추정되지 않으며 점유자가 입증해야 함
    악의의 점유자: 본권에 관한 소에서 패소한 때에는 판결 확정 시부터 악의의 점유자로 봄
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65. 근저당에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 근저당권설정 후 저당목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 현재의 소유자는 피담보채무가 소멸된 경우라도 근저당권의 말소를 청구할 수 없다.
  2. 근저당권 설정시 채권최고액은 필요적 등기사항이다.
  3. 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 그 근저당권의 원본채권액은 경매신청시에 확정된다.
  4. 결산기의 정함이 없는 경우, 근저당권설정자는 언제든지 근저당권자를 상대로 해지의 의사표시를 함으로써 피담보채무를 확정시킬 수 있다.
  5. 실제 발생한 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 채무자는 실제 채권액 전액을 변제하여야 근저당권의 말소를 청구할 수 있다.
(정답률: 27%)
  • 근저당권이 설정된 부동산의 소유권을 취득한 제3자(물상보증인 지위)는 피담보채무가 모두 소멸했다면, 근저당권자를 상대로 근저당권의 말소를 청구할 수 있는 권리가 있습니다.
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66. 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 임차인이 임대차기간 만료 전에 임차목적물을 보존하기 위해 비용을 지출한 경우, 비용상환청구권은 목적물에 관하여 생긴 채권으로 본다.
  2. 피담보채권의 변제기 도래는 유치권의 성립요건이다.
  3. 물건의 인도청구소송에서 피고의 유치권항변이 인용되는 경우, 법원은 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 물건을 인도할 것을 명하여야 한다.
  4. 유치권자가 소유자의 승낙 없이 제3자에게 유치물을 임대한 경우, 임차인은 소유자에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다.
  5. 유치권은 법정담보물권이므로 이를 미리 포기하는 특약은 무효이다.
(정답률: 33%)
  • 유치권은 법정담보물권이지만, 강행규정이 아니므로 당사자 간의 합의로 이를 미리 포기하는 특약은 유효합니다.

    오답 노트
    피담보채권의 변제기 도래: 유치권 성립을 위한 필수 요건입니다.
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67. 친구 사이인 甲ㆍ乙간의 명의신탁약정에 따라 수탁자 乙이 매수인으로서 丙소유의 X토지를 매입하고 乙명의로 이전등기를 하였다. 이 경우의 법률관계에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 甲ㆍ乙간의 명의신탁약정은 무효이다.
  2. 丙이 甲ㆍ乙간에 명의신탁약정이 있다는 사실을 알고 있었던 경우, 乙명의의 이전등기는 무효이다.
  3. ②의 경우, X토지에 대한 소유자는 丙이다.
  4. 丙이 甲ㆍ乙간에 명의신탁약정이 있다는 사실을 모른 경우, 乙명의의 등기가 무효로 되지 않는다.
  5. 乙이 토지를 丁에게 처분한 경우, 丁이 선의인 경우에 한하여 丁은 X토지에 대한 소유권을 취득한다.
(정답률: 33%)
  • 계약명의신탁에서 수탁자가 부동산을 제3자에게 처분한 경우, 그 제3자는 선의·악의를 불문하고 소유권을 취득합니다. 따라서 제3자가 선의인 경우에 한하여 소유권을 취득한다는 설명은 틀린 것입니다.
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68. 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률의 적용대상이 되는 ‘명의신탁약정’에 해당하는 것은?

  1. 부부일방이 부동산을 구입하면서 배우자명의로 등기하는 경우
  2. 채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 채무자소유의 부동산에 대해 가등기를 받는 경우
  3. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 3인이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 3인의 공유로 등기하는 경우
  4. 채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 채무자소유의 부동산에 대해 소유권이전등기를 받는 경우
  5. 신탁법에 의한 신탁재산인 사실을 등기하는 경우
(정답률: 33%)
  • 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률(부동산실명법)상 명의신탁약정이란 실권리자와 명의수탁자가 서로 합의하여 실권리자가 아닌 타인의 명의로 등기하는 것을 말합니다. 부부일방이 부동산을 구입하면서 배우자 명의로 등기하는 행위는 전형적인 명의신탁약정에 해당합니다.
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69. 비진의표시에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 비진의표시는 진의와 표시의 불일치를 표의자가 알고서 한다는 점에서 착오와 구별된다.
  2. 부동산매매에서 비진의표시는 상대방이 선의이며 과실 없는 경우에 한하여 유효이다.
  3. 비진의표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
  4. 대리인이 오직 자기 이익을 꾀할 목적으로 대리권을 남용한 경우, 비진의표시에 관한 규정이 유추적용될 수 있다.
  5. 강박에 따라 제3자에게 증여한 경우, 표의자는 마음속에서 진정으로 원하지 않았으나 당시의 상황에서는 최선이라고 판단하여 의사표시를 하였다면 비진의표시가 된다.
(정답률: 22%)
  • 마음속으로 진정 원하지 않았더라도, 당시 상황에서 최선이라고 판단하여 내린 의사표시는 비진의표시가 아닙니다. 비진의표시는 표의자가 진의가 아님을 스스로 알고서 하는 표시여야 하므로, 상황에 따른 최선의 선택은 진의에 해당합니다.
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70. 乙은 甲소유의 X부동산을 매수하여 대금전액을 지불하고 그 부동산을 인도받아 사용하고 있지만, 자기명의로 등기를 하지 않고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 乙의 甲에 대한 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
  2. 丙이 乙로부터 임차하여 점유하고 있는 경우, 甲은 丙에 대하여 소유물반환을 청구할 수 없다.
  3. 착오로 X부동산이 아니라 甲소유의 Y부동산이 乙명의로 등기된 경우, 원칙적으로 그 등기는 무효이다.
  4. 乙이 X부동산을 丙에게 전매하였고 甲ㆍ乙ㆍ丙간에 중간생략등기를 하기로 합의한 경우, 乙의 甲에 대한 등기청구권은 소멸한다.
  5. 乙이 X부동산을 丙에게 전매하였고 甲ㆍ乙ㆍ丙간에 중간생략등기의 합의가 있은 후, 甲과 乙간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 甲은 인상분의 미지급을 이유로 丙의 소유권이전등기청구를 거절할 수 있다.
(정답률: 36%)
  • 부동산 매수인의 등기청구권 및 전매에 관한 문제입니다.
    중간생략등기의 합의가 있더라도 매수인(乙)이 매도인(甲)에 대해 가지는 소유권이전등기청구권은 소멸하지 않고 그대로 존속하므로, 소멸한다는 설명은 틀린 것입니다.
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71. 토지거래허가구역 내의 X토지소유자 甲은 乙에게 그것을 매도하였으나, 아직 허가를 얻지 못하였다. 판례에 따를 때 옳은 것을 모두 고르면?

  1. (ㄱ)
  2. (ㄴ)
  3. (ㄴ), (ㄹ)
  4. (ㄱ), (ㄷ)
  5. (ㄷ), (ㄹ)
(정답률: 22%)
  • 토지거래허가구역 내 계약의 효력에 관한 문제입니다.
    허가를 배제하는 내용의 계약은 처음부터 확정적 무효이므로 옳은 설명입니다.

    오답 노트
    강박에 의한 계약: 무효 상태에서도 취소 가능함
    허가구역 지정기간 만료: 유동적 무효 상태가 종료됨
    중간생략등기: 토지거래허가구역 내 중간생략등기는 실체관계와 상관없이 무효임
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72. 甲이 乙에게 자신의 건물을 매도하는 계약을 체결한 후 소유권이전 및 인도 전에 화재가 발생하여 건물이 전소되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?

  1. 소유권이전은 불가능하게 되었으므로 乙은 더 이상 소유권이전을 청구할 수 없다.
  2. 양당사자의 책임 없는 사유로 화재가 발생한 경우, 甲은 乙에게 매매대금을 청구할 수 없다.
  3. 乙의 과실로 인하여 화재가 발생한 경우, 甲은 乙에게 매매대금을 청구할 수 있다.
  4. 乙의 채권자지체 중에 양당사자의 책임 없는 사유로 화재가 발생한 경우, 甲은 乙에게 매매대금을 청구할 수 있다.
  5. ④의 경우 채권자지체 중이었으므로 甲은 자기의 채무를 면함으로써 얻은 이익을 乙에게 상환할 필요가 없다.
(정답률: 31%)
  • 채권자지체 중 위험부담에 관한 문제입니다.
    채권자지체 중에 양 당사자의 책임 없는 사유로 이행불능이 된 경우, 매도인은 대금을 청구할 수 있습니다. 다만, 이때 매도인은 채무를 면함으로써 얻은 이익(예: 관리비 절감 등)이 있다면 이를 매수인에게 상환해야 하므로, 상환할 필요가 없다는 설명은 틀린 것입니다.
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73. 점유자와 회복자의 관계에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)
  2. (ㄱ), (ㄴ)
  3. (ㄷ), (ㄹ)
  4. (ㄱ), (ㄷ), (ㄹ)
  5. (ㄴ), (ㄹ)
(정답률: 49%)
  • 점유자와 회복자의 관계에 관한 옳은 설명입니다.
    선의의 점유자가 과실을 취득할 수 있는 범위 내에서는 부당이득 반환 의무가 성립하지 않으며, 점유자가 과실을 취득했다면 통상의 필요비는 청구할 수 없습니다. 또한 악의의 점유자는 귀책사유로 인한 멸실·훼손 시 손해 전부를 배상해야 하며, 선의의 점유자가 얻은 건물사용이익은 건물의 과실로 보아 취급됩니다.
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74. 주택임대차보호법에 대한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 주택임차인이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자는 2촌 이내의 상속권자에 우선하여 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
  2. 주택임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 갱신된 임대차존속기간이 2년임을 주장할 수 있다.
  3. 임차권등기명령에 의해 임차권이 등기된 경우, 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무는 동시이행의 관계가 아니다.
  4. 주택임차인에게 대항력이 발생하는 시점은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음날의 오전 0시부터이다.
  5. 주택임차인이 대항력을 갖춘 후 임대인이 소유권을 양도한 경우, 임차인의 이의제기가 없는 한 보증금의 반환의무자는 양수인이다.
(정답률: 32%)
  • 주택임차인이 사망한 경우, 사실혼 배우자는 법적 상속인이 아니므로 2촌 이내의 상속권자가 있다면 상속권자가 우선하며, 상속인이 없는 경우에만 예외적으로 승계 권원이 인정됩니다. 따라서 사실혼 배우자가 상속권자에 우선하여 승계한다는 설명은 틀렸습니다.
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75. 착오ㆍ사기ㆍ강박에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 부동산매매에서 시가에 관한 착오는 일반적으로 법률행위의 중요부분에 관한 착오에 해당한다.
  2. 표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소하여 상대방이 손해를 입은 경우, 상대방은 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.
  3. 제3자의 사기로 인하여 매매계약을 체결하여 손해를 입은 자가 제3자에 대해 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 매매계약을 취소하여야 한다.
  4. 매도인의 기망에 의해 매매계약 체결시 토지의 일정부분을 매매대상에서 제외시키는 특약을 한 경우, 그 특약만을 기망에 의한 법률행위로서 취소할 수는 없다.
  5. 강박에 의해 이루어진 소송행위는 원칙적으로 취소할 수 있다.
(정답률: 25%)
  • 기망에 의해 체결된 계약의 일부 내용(특약)만이 취소 가능하다면 계약의 전체적인 균형이 깨지므로, 원칙적으로 그 특약만을 따로 취소할 수는 없고 계약 전체를 취소해야 합니다.

    오답 노트
    시가 착오: 일반적으로 중요부분의 착오로 보지 않습니다.
    취소와 손해배상: 정당한 취소권 행사는 불법행위가 아닙니다.
    제3자 사기: 계약을 취소하지 않고도 제3자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
    소송행위: 강박에 의한 소송행위는 원칙적으로 취소할 수 없습니다.
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76. 甲의 부동산을 협의의 무권대리인 乙이 선의의 丙에게 매도한 경우에 대한 설명 중 옳은 것은?

  1. 丙이 甲에게 상당한 기간을 정해 추인여부의 확답을 최고하였으나 그 기간 내에 확답을 발하지 않은 경우, 丙은 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
  2. 甲이 乙에게 추인의 의사표시를 한 경우, 甲은 그 사실을 모르는 丙에게도 계약이행을 청구할 수 있다.
  3. 甲이 乙에게 추인의 의사표시를 한 경우, 丙은 추인의 사실을 알기 전까지 계약을 철회할 수 있다.
  4. 丙이 적법하게 계약을 철회하였더라도 甲은 계약을 추인하여 丙을 상대로 계약이행을 청구할 수 있다.
  5. 甲이 乙의 무권대리행위에 대해 즉시 이의를 제기하지 아니하고 이를 장기간 방치한 사실만으로도 추인한 것으로 본다.
(정답률: 31%)
  • 무권대리행위에 대해 본인이 추인의 의사표시를 하였더라도, 상대방은 그 추인의 사실을 알기 전까지는 계약을 철회하여 무효로 만들 수 있습니다.

    오답 노트
    확답을 발하지 않은 경우: 추인을 거절한 것으로 봅니다.
    추인 후 계약이행 청구: 추인은 소급효가 있어 본인이 이행을 청구할 수 있습니다.
    철회 후 추인: 상대방이 적법하게 철회한 후에는 본인이 추인할 수 없습니다.
    방치: 단순히 장기간 방치한 것만으로는 추인으로 인정되지 않습니다.
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77. 임대차에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 임대인은 특약이 없는 한 임차인의 특별한 용도를 위한 사용ㆍ수익에 적합한 구조를 유지하게 할 의무까지는 없다.
  2. 토지임차인이 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 제3자에 대하여 임대차의 효력이 없다.
  3. 목적물의 파손정도가 손쉽게 고칠 수 있을 정도로 사소하여 임차인의 사용ㆍ수익을 방해하지 아니한 경우에도 임대인은 수선의무를 부담한다.
  4. 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
  5. 차임은 반드시 금전이어야 하는 것은 아니며 물건이어도 된다.
(정답률: 28%)
  • 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있으나, 파손 정도가 매우 사소하여 임차인의 사용·수익을 방해하지 않는 경우에는 수선의무를 부담하지 않습니다.
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78. 저당목적물이 경매되는 경우, 권리상호간의 순위에 대한 설명으로 틀린 것은?(문제 오류로 실제 시험에서는 2, 4번이 정답 처리 되었습니다. 여기서는 2번을 누르면 정답 처리 됩니다.)

  1. 저당권보다 먼저 설정된 지상권은 저당권자의 경매신청에 따른 매각으로 매수인에게 인수되지만, 저당권보다 나중에 설정된 지상권은 매각으로 소멸한다.
  2. 가압류등기가 먼저 된 후 저당권이 설정된 경우, 물권자인 저당권자는 가압류채권자에 우선하여 변제받는다.
  3. 저당권보다 먼저 설정된 전세권이 있는 경우, 저당권자가 신청한 경매절차에서 전세권자가 배당요구를 하였다면 그 전세권은 매각으로 소멸한다.
  4. 경매신청 이전에 대항요건을 구비한 주택임대차보호법 제8조의 보증금 중 일정액은 저당권자에게 우선하여 변제된다.
  5. 최종 3개월분의 임금이나 최종 3년간의 퇴직금은 저당권에 의해 담보된 채권보다 우선하여 변제된다.
(정답률: 38%)
  • 가압류등기가 저당권 설정보다 먼저 이루어진 경우, 가압류채권자와 저당권자는 서로 우선순위를 주장할 수 없으며 안분배당을 받는 것이 원칙입니다. 따라서 물권자인 저당권자가 가압류채권자보다 우선하여 변제받는다는 설명은 틀렸습니다.
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79. 토지저당권자의 일괄경매청구권(민법 제365조)에 대한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  1. 건물은 토지에 대한 저당권이 설정될 당시 이미 존재하고 있어야 한다.
  2. 저당권설정자가 건축하여 제3자에게 양도한 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있는 것이 원칙이다.
  3. 저당권설정자로부터 용익권을 설정받은 자가 건축한 건물이라도 저당권설정자가 나중에 소유권을 취득하였다면 일괄경매청구가 허용된다.
  4. 저당권자는 건물의 매각대금에 대하여도 우선변제를 받을 수 있다.
  5. 저당권자는 일괄경매를 청구할 의무가 있으므로, 토지만 경매를 신청하는 것은 허용되지 않는다.
(정답률: 28%)
  • 토지저당권자의 일괄경매청구권은 저당권 설정 후 저당권설정자가 건물을 신축한 경우에 인정됩니다. 이때 용익권자가 건물을 지었더라도 나중에 저당권설정자가 그 소유권을 취득했다면 일괄경매청구가 가능합니다.

    오답 노트
    건물 존재 시점: 저당권 설정 당시 건물이 없어야 하며, 설정 후 신축되어야 함
    제3자 양도: 저당권설정자가 제3자에게 양도한 건물은 일괄경매 대상에서 제외됨
    우선변제 범위: 토지 매각대금에서만 우선변제 가능하며, 건물 매각대금에서는 우선변제권이 없음
    청구 권한: 일괄경매는 저당권자의 '권리'이지 '의무'가 아니므로 토지만 경매 신청하는 것이 가능함
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80. 대리에 관한 설명 중 옳은 것은?

  1. 대리인이 여럿인 때에는 법률 또는 수권행위에서 달리 정하지 않은 한 공동으로 본인을 대리한다.
  2. 甲이 무능력자인 乙과 위임계약을 체결하고 乙을 대리인으로 선임한 경우, 乙의 무능력을 이유로 위임계약이 취소될 수 있으나 대리행위는 취소될 수 없다.
  3. 甲이 乙에게 금전소비대차 및 이것을 위해 담보권설정계약을 체결할 대리권을 수여한 경우, 원칙적으로 乙은 위 계약을 해제할 권한도 있다.
  4. 甲의 대리인 乙이 丙과 매매계약을 체결하면서 甲의 대리인임을 표시하지 않고 자신을 매수인으로 한 경우, 乙의 의사표시는 乙을 위한 것으로 추정한다.
  5. 본인의 사망, 금치산, 파산은 대리권의 소멸사유이다.
(정답률: 24%)
  • 대리인은 행위능력자일 필요가 없으므로, 대리인이 무능력자라는 이유만으로 그 대리행위를 취소할 수는 없습니다. 다만, 본인과 대리인 사이의 위임계약 자체는 무능력을 이유로 취소될 수 있습니다.

    오답 노트
    대리인이 여럿인 때: 원칙적으로 각자 대리함
    해제 권한: 특별한 권한 부여 없이는 원칙적으로 인정되지 않음
    대리인 표시 누락: 乙을 위한 것으로 보는 것이 아니라 乙 자신을 위한 것으로 봄
    대리권 소멸사유: 본인의 사망, 성년후견개시(금치산), 파산 등이 해당함
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