공인중개사 1차 필기 기출문제복원 (2017-10-28)

공인중개사 1차 2017-10-28 필기 기출문제 해설

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공인중개사 1차
(2017-10-28 기출문제)

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1과목: 부동산학개론

1. 이용상태에 따른 토지용어의 설명으로 틀린 것은?

  1. 부지(敷地)는 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말한다.
  2. 선하지(線下地)는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많다.
  3. 맹지(盲地)는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지다.
  4. 후보지(候補地)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 어느 지역의 토지를 말한다.
  5. 빈지(濱地)는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말한다.
(정답률: 71%)
  • 빈지는 법적으로는 소유할 수 없으나 활용 실익이 있는 토지로, 주로 바다와 육지 사이의 해변 토지를 의미합니다.

    오답 노트
    물에 의한 침식으로 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지: 포락지
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2. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 워포드(L. Wofford)는 부동산개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험으로 구분하고 있다.
  2. 부동산개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로, 개발 사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.
  3. 부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인ㆍ허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.
  4. 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.
  5. 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.
(정답률: 71%)
  • 행정 변화에 따른 사업 인·허가 지연위험은 정부나 행정기관의 결정에 의해 발생하는 외부적 요인이므로, 시행사나 시공사가 스스로 통제하거나 관리할 수 있는 위험이 아닙니다.
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3. 토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산 활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효 이용의 근거가 된다.
  2. 토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.
  3. 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세수입의 근거가 될 수 있다.
  4. 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
  5. 토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.
(정답률: 64%)
  • 토지의 부증성은 물리적 공급을 불가능하게 하는 특성입니다. 하지만 용도 전환을 통한 경제적 공급(용도적 공급)은 가능하므로, 이용전환을 통해 공급을 늘릴 수 없다는 설명은 틀린 것입니다.
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4. 한국표준산업분류상 부동산 관리업의 분류체계 또는 세부 예시에 해당하지 않는 것은?

  1. 주거용 부동산 관리
  2. 비주거용 부동산 관리
  3. 사무용 건물 관리
  4. 사업시설 유지ㆍ관리
  5. 아파트 관리
(정답률: 59%)
  • 한국표준산업분류상 부동산 관리업은 크게 주거용 부동산 관리업과 비주거용 부동산 관리업으로 구분됩니다. 아파트 관리는 주거용에, 사무용 건물 관리는 비주거용에 해당하지만, 사업시설 유지·관리는 부동산 관리업의 세부 예시에 포함되지 않습니다.
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5. 부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 부동산마케팅에서 시장세분화(market segmentation)란 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 구매자의 집단을 세분하는 것이다.
  2. 부동산 마케팅에서 표적시장(target market)이란 세분된 시장 중에서 부동산기업이 표적으로 삼아 마케팅활동을 수행하는 시장을 말한다.
  3. 마케팅믹스(marketing mix)는 마케팅 목표의 효과적인 달성을 위하여 이용하는 마케팅 구성요소인 4P(Place, Product, Price, Promotion)의 조합을 말한다.
  4. 판매촉진(Promotion)은 표적시장의 반응을 빠르고 강하게 자극ㆍ유인하기 위한 전략을 말한다.
  5. 부동산마케팅의 가격전략 중 빠른 자금회수를 원하고 지역구매자의 구매력이 낮은 경우, 고가전략을 이용한다.
(정답률: 68%)
  • 빠른 자금회수를 원하고 지역 구매자의 구매력이 낮은 경우에는 가격을 낮게 책정하는 저가전략을 사용해야 합니다. 고가전략은 구매력이 높거나 고급 이미지를 구축할 때 사용합니다.
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6. 다음 법률적 요건을 모두 갖춘 주택은?

  1. 연립주택
  2. 다중주택
  3. 다가구주택
  4. 다세대주택
  5. 기숙사
(정답률: 61%)
  • 제시된 이미지의 요건인 $\text{바닥면적 합계 } 330\text{m}^2 \text{ 이하}$, $\text{층수 } 3\text{층 이하}$, $\text{독립된 주거 형태를 갖추지 않은 것(취사시설 미설치)}$, $\text{학생 또는 직장인 등이 장기간 거주하는 구조}$는 모두 다중주택의 법적 정의에 해당합니다.
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7. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

  1. 준강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다.
  2. 부동산시장에서 정보의 비대칭성은 가격형성의 왜곡을 초래할 수 있다.
  3. 부동산시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우, 수요의 가격탄력성이 작을수록 균형가격의 하락폭은 커진다.
  4. 일반적으로 부동산은 일반재화에 비해 거래비용이 많이 들고, 부동산이용의 비가역적 특성 때문에 일반재화에 비해 의사결정 지원분야의 역할이 더욱 중요하다.
  5. 부동산은 다양한 공ㆍ사적 제한이 존재하며, 이는 부동산가격 변동에 영향을 미칠 수 있다.
(정답률: 56%)
  • 공표된 정보뿐만 아니라 공표되지 않은 내부 정보까지 모두 가치에 반영되어 있는 시장은 준강성 효율적 시장이 아니라 강성 효율적 시장입니다.
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8. 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

  1. ㄱ, ㄴ
  2. ㄱ, ㄷ
  3. ㄱ, ㄹ
  4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
  5. ㄴ, ㄷ, ㄹ
(정답률: 61%)
  • 제시된 내용 중 옳은 설명은 다음과 같습니다.
    공공재 또는 외부효과의 존재는 시장 실패의 원인이 되므로 정부의 시장 개입 근거가 됩니다.
    부동산조세는 누진세 등을 통해 소득재분배 효과를 기대할 수 있습니다.
    용도지역은 토지의 효율적 이용과 공공복리 증진을 위해 지정합니다.

    오답 노트
    부(-)의 외부효과: 사회적 비용이 사적 비용보다 크기 때문에 사회가 부담하는 비용을 증가시키며, 결과적으로 과다 생산을 유발합니다.
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9. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

  1. 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득 향상에 기여할 수 있다.
  2. 임대료 상한을 균형가격 이하로 규제하면 임대주택의 공급과잉현상을 초래한다.
  3. 임대료 보조정책은 장기적으로 임대주택의 공급을 증가 시킬 수 있다.
  4. 정부의 규제임대료가 균형임대료보다 낮아야 저소득층의 주거비 부담 완화효과를 기대할 수 있다.
  5. 임대료 규제란 주택 임대인이 일전수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬 수 없도록 하는 제도다.
(정답률: 66%)
  • 임대료 상한제를 통해 규제임대료를 균형가격 이하로 설정하면, 임차인의 수요는 증가하지만 임대인의 공급은 감소하여 시장에는 임대주택의 공급부족(초과수요) 현상이 발생합니다.

    오답 노트
    임대료 보조정책: 저소득층의 실질소득을 높여 주거비 부담을 줄이고 장기적으로 공급을 유도할 수 있습니다.
    규제임대료: 균형임대료보다 낮게 설정해야 실질적인 주거비 완화 효과가 있습니다.
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10. 토지비축제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.
  2. 토지 비축제도의 필요성은 토지의 공적 기능이 확대됨에 따라 커질 수 있다.
  3. 토지비축사업은 토지를 사전에 비축하여 장래 공익사업의 원활한 시행과 토지시장의 안정에 기여할 수 있다.
  4. 토지비축제도는 사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다.
  5. 공공토지의 비축에 관한 법령상 비축 토지는 각 지방자치단체에서 직접 관리하기 때문에 관리의 효율성을 기대할 수 있다.
(정답률: 59%)
  • 우리나라의 토지비축제도는 국토교통부장관이 계획을 수립하고, 한국토지주택공사(LH)가 법적 업무로 부여받아 수행합니다. 따라서 각 지방자치단체가 직접 관리한다는 설명은 틀린 내용입니다.
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11. A씨는 주택을 구입하기 위해 은행으로부터 5억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 9회차에 상환할 원리금상환액과 13회차에 납부하는 이자납부액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 4,000만원, 1,000만원
  2. 4,000만원, 1,100만원
  3. 4,500만원, 1,000만원
  4. 4,500만원, 1,100만원
  5. 5,000만원, 1,100만원
(정답률: 43%)
  • 원금균등상환방식은 매기 동일한 원금을 상환하고, 잔금에 대한 이자를 더해 납부하는 방식입니다.
    먼저 매년 상환할 원금을 계산합니다.
    $$\text{연간 원금 상환액} = \frac{500,000,000}{20} = 25,000,000\text{원}$$
    9회차 원리금상환액은 8회차까지 원금을 상환한 후의 잔액에 이자를 적용하여 계산합니다.
    ① [기본 공식] $\text{원리금} = \text{원금} + (\text{대출원금} - \text{기상환원금}) \times \text{이자율}$
    ② [숫자 대입] $\text{원리금} = 25,000,000 + (500,000,000 - 25,000,000 \times 8) \times 0.05$
    ③ [최종 결과] $\text{원리금} = 40,000,000\text{원}$
    13회차 이자납부액은 12회차까지 원금을 상환한 후의 잔액에 이자율을 곱합니다.
    ① [기본 공식] $\text{이자} = (\text{대출원금} - \text{기상환원금}) \times \text{이자율}$
    ② [숫자 대입] $\text{이자} = (500,000,000 - 25,000,000 \times 12) \times 0.05$
    ③ [최종 결과] $\text{이자} = 10,000,000\text{원}$
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12. 부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 우하향하는 수요곡선을 가정함)

  1. 소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면, 주택수요가 증가하고 주택가격은 상승하게 된다.
  2. 임대주택에 재산세를 부과하면 임대주택의 공급이 증가하고 임대료는 하락할 것이다.
  3. 주택의 취득세율을 낮추면, 주택의 수요가 감소한다.
  4. 주택공급의 동결효과(lock-in effecf)란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하기 위해 주택의 처분을 적극적으로 추진함으로써 주택의 공급이 증가하는 효과를 말한다.
  5. 토지공급의 가격탄력성이 ‘0’인 경우, 부동산조세 부과시 토지소유자가 전부 부담하게 된다.
(정답률: 59%)
  • 조세의 전가와 귀착 원리에 따라, 공급의 가격탄력성이 $0$인 완전비탄력적 상태에서는 조세를 부과하더라도 공급량을 조절할 수 없으므로 공급자(토지소유자)가 조세 전액을 부담하게 됩니다.

    오답 노트
    재산세 부과: 수요 감소 $\rightarrow$가격 하락
    임대주택 재산세 부과: 공급 감소 $\rightarrow$ 임대료 상승
    취득세율 인하: 수요 증가
    동결효과: 양도소득세 부담으로 처분을 기피하여 공급이 감소하는 현상
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13. 허프(D. Huff)모형을 활용하여, X지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 원 추정매출액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 80%, 10억 9,200만원
  2. 80%, 11억 2,000만원
  3. 82%, 11억 4,800만원
  4. 82%, 11억 7,600만원
  5. 82%, 12억 400만원
(정답률: 49%)
  • 허프 모형은 매장 면적에 비례하고 거리의 제곱에 반비례하여 방문 확률을 계산합니다.
    먼저 각 할인점의 매력도를 계산합니다.
    $$A = \frac{500}{5^{2}} = 20$$
    $$B = \frac{300}{10^{2}} = 3$$
    $$C = \frac{450}{15^{2}} = 2$$
    할인점 A의 방문 확률은 전체 매력도 합계 중 A가 차지하는 비중입니다.
    ① [기본 공식] $P_{A} = \frac{A}{A + B + C}$
    ② [숫자 대입] $P_{A} = \frac{20}{20 + 3 + 2}$
    ③ [최종 결과] $P_{A} = 0.8 (80\%)$
    다음으로 A의 추정 매출액을 계산합니다.
    ① [기본 공식] $\text{매출액} = \text{전체 주민} \times \text{방문 확률} \times \text{1인당 소비액}$
    ② [숫자 대입] $\text{매출액} = 4000 \times 0.8 \times 350,000$
    ③ [최종 결과] $\text{매출액} = 1,120,000,000\text{원 (11억 2,000만원)}$
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14. 지대이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

  1. ㄱ, ㄴ
  2. ㄴ, ㄷ
  3. ㄱ, ㄴ, ㄹ
  4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
  5. ㄴ, ㄷ, ㄹ
(정답률: 53%)
  • 제시된 이미지의 내용을 분석하면 다음과 같습니다.
    ㄱ. 리카도는 토지의 희소성과 수확체감의 법칙으로 지대 발생을 설명하며, 비옥도 차이에 따른 차액지대설을 주장했습니다. (옳음)
    ㄴ. 마셜은 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득을 준지대로 설명했습니다. (옳음)
    ㄷ. 한계지와 우등지의 생산비 차이를 지대로 보는 것은 리카도의 차액지대설이며, 절대지대설은 마르크스의 이론입니다. (틀림)
    ㄹ. 도시로부터의 거리와 수송비 차이로 지대를 설명한 것은 튀넨의 위치지대설입니다. (틀림)
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15. 투자타당성분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 내부수익률은 순현가를 ‘0’보다 작게 하는 할인율이다.
  2. 수익성지수는 순현금 투자지출 합계의 현재가치를 사업기간중의 현급수입 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.
  3. 순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.
  4. 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간법에서는 투자안 중에서 회수기간이 가장 장기인 투자안을 선택했다.
  5. 순현가법과 내부수익률법에서는 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다.
(정답률: 52%)
  • 순현가(NPV)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값으로, 투자 타당성을 판단하는 절대적 지표입니다.

    오답 노트
    내부수익률: 순현가를 $0$으로 만드는 할인율임
    수익성지수: 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값임
    회수기간법: 회수기간이 가장 짧은 투자안을 선택함
    내부수익률법: 투자판단기준으로 내부수익률을 사용함
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16. 부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 가능총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.
  2. 유효총소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 불량부채액(충당금)을 차감하고, 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.
  3. 순영업소득은 유효총소득에 각종 영업외수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.
  4. 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득이다.
  5. 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감한 소득이다.
(정답률: 53%)
  • 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 산출하는 소득입니다. 영업외수입을 더하는 것이 아니라, 운영 과정에서 발생하는 필수 비용인 영업경비를 빼야 순수하게 귀속되는 영업소득이 됩니다.

    오답 노트
    가능총소득: 단위면적당 임대료 $\times$ 임대면적
    유효총소득: 가능총소득 $-$ 공실 및 불량부채 $+$ 기타수입
    세전현금흐름: 순영업소득 $-$ 부채서비스액
    세후현금흐름: 세전현금흐름 $-$ 영업소득세
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17. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다.
  2. 버제스(E. Burgess)는 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타난다고 보았다.
  3. 호이트(H. Hoyt)는 도시의 공간구조형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 나타난다고 보았다.
  4. 동심원이론에 의하면 점이지대는 고급주택지구보다 도심으로부터 원거리에 위치한다.
  5. 다핵심이론의 핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.
(정답률: 52%)
  • 다핵심이론은 도시가 하나의 중심이 아니라 공업, 소매, 고급주택 등 여러 개의 핵심을 중심으로 성장하며, 도시가 커질수록 핵심의 수가 늘어나고 전문화된다고 봅니다.

    오답 노트
    도시공간구조 변화: 소득 증가와도 관계가 있음
    교통망 중심 성장: 호이트의 선형이론
    침입, 경쟁, 천이 과정: 버제스의 동심원이론
    점이지대 위치: 고급주택지구보다 도심에 더 가까움
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18. 다음 아파트에 대한 다세대주택 수요의 교차탄력성은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 0.1
  2. 0.2
  3. 0.3
  4. 0.4
  5. 0.5
(정답률: 37%)
  • 전체 다세대주택 수요 증가분에서 소득 증가로 인한 효과를 제외한 나머지가 아파트 가격 상승으로 인한 수요 변화분입니다. 이를 아파트 가격 변화율로 나누어 교차탄력성을 구합니다.
    ① [기본 공식]
    $$\text{교차탄력성} = \frac{\text{다세대 수요 변화율} - (\text{소득 변화율} \times \text{소득탄력성})}{\text{아파트 가격 변화율}}$$
    ② [숫자 대입]
    $$\text{교차탄력성} = \frac{8\% - (10\% \times 0.6)}{5\%}$$
    ③ [최종 결과]
    $$\text{교차탄력성} = 0.4$$
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19. 수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)

  1. 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우 전체 수입은 임대료가 상승함에 따라 감소한다.
  2. 대체재가 있는 경우 수요의 가격탄력성은 대체재가 없는 경우보다 비탄력적이다 된다.
  3. 우하향하는 선분으로 주어진 수요곡선의 경우, 수요곡선상의 측정지점에 따라 가격탄력성은 다르다.
  4. 일반적으로 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 더 비탄력적이 된다.
  5. 부동산의 용도전환이 용이할수록 수요의 가격탄력성은 작아진다.
(정답률: 45%)
  • 우하향하는 직선의 수요곡선은 지점마다 가격과 수량의 비율이 다르기 때문에, 측정 지점에 따라 가격탄력성이 다르게 나타납니다.

    오답 노트
    수요의 가격탄력성이 1보다 작을 때: 임대료 상승 시 전체 수입 증가
    대체재가 있는 경우: 더 탄력적임
    단기에서 장기로 갈수록: 더 탄력적임
    용도전환이 용이할수록: 탄력성 커짐
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20. 부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

  1. 수요곡선이 변하지 않을 때, 세금부과에 의한 경제적 순손실은 공급이 비탄력적일수록 커진다.
  2. 부동산수요가 증가하면, 부동산공급이 비탄력적일수록 시장균형가격이 더 크게 상승한다.
  3. 용도변경을 제한하는 법규가 강화될수록, 공급은 이전에 비해 비탄력적이다 된다.
  4. 수요와 공급이 모두 증가하는 경우, 균형가격의 상승여부는 수요와 공급의 증가폭에 의해 결정되고 균형량은 증가한다.
  5. 부동산수요곡선상 수요량은 주어진 가격수준에서 부동산 구매 의사와 구매 능력이 있는 수요자가 구매하고자 하는 수량이다.
(정답률: 43%)
  • 세금 부과로 인한 경제적 순손실은 공급이나 수요가 더 탄력적일수록 커지며, 반대로 비탄력적일수록 작아집니다. 따라서 공급이 비탄력적일수록 순손실이 커진다는 설명은 틀린 것입니다.
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21. 주택 공급 변화요인과 공급량 변화요인이 옳게 묶인 것은?

  1. 공급변화요인 : 주택건설업체수의 증가, 공급량 변화요인 : 주택가격 상승
  2. 공급변화요인 : 정부의 정책, 공급량 변화요인 : 건설기술개발에 따른 원가절감
  3. 공급변화요인 : 건축비의 하락, 공급량 변화요인 : 주택건설용 토지가격의 하락
  4. 공급변화요인 : 노동자 임금 하락, 공급량 변화요인 : 담보대출이자율의 상승
  5. 공급변화요인 : 주택경기 전망, 공급량 변화요인 : 토지이용규제 완화
(정답률: 52%)
  • 공급량의 변화는 오직 해당 재화의 가격 변화로 인해 발생하며, 공급의 변화는 가격 이외의 요인(생산요소 가격, 기술, 업체 수 등)으로 인해 발생합니다.

    오답 노트
    건설기술개발에 따른 원가절감, 건축비 하락, 토지가격 하락, 노동자 임금 하락, 토지이용규제 완화: 모두 가격 외 요인이므로 공급의 변화 요인임
    담보대출이자율 상승: 공급의 변화 요인임
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22. 주택도시기금법령상 주택도시기금 중 주택계정의 용도가 아닌 것은?

  1. 국민주택의 건설에 대한 융자
  2. 준주택의 건설에 대한 융자
  3. 준주택의 구입에 대한 융자
  4. 국민주택규모 이상인 주택의 리모델링에 대한 융자
  5. 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 대한 융자
(정답률: 56%)
  • 주택도시기금법령상 주택리모델링 융자는 국민주택규모 이하(85 $\text{m}^{2}$)인 주택을 대상으로 합니다. 따라서 국민주택규모 이상인 주택의 리모델링은 융자 대상이 아닙니다.
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23. 다음 조건에서 A지역 아파트시장이 t시점에서 (t+1)시점으로 변화될 때, 균형가격과 균형량의 변화는? (단, 주어진 조건에 한하며, P는 가격 Qs는 공급량이며 Qd1과 Qd2는 수요량임)

  1. 균형가격 : 200 상승, 균형량 : 400 감소
  2. 균형가격 : 200 상승, 균형량 : 400 증가
  3. 균형가격 : 200 하락, 균형량 : 400 감소
  4. 균형가격 : 200 하락, 균형량 : 400 증가
  5. 균형가격 : 100 상승, 균형량 : 200 증가
(정답률: 52%)
  • 공급함수와 수요함수가 일치하는 지점에서 균형가격과 균형량이 결정됩니다. $t$시점과 $(t+1)$시점의 균형점을 각각 구해 그 차이를 계산합니다.
    ① [기본 공식]
    $$Q_{s} = Q_{d}$$
    ② [숫자 대입]
    ($t$시점): $$2P = 900 - P \rightarrow 3P = 900 \rightarrow P = 300, Q = 600$$
    ($(t+1)$시점): $$2P = 1500 - P \rightarrow 3P = 1500 \rightarrow P = 500, Q = 1000$$
    ③ [최종 결과]
    가격 변화: $500 - 300 = 200$ 상승
    량 변화: $1000 - 600 = 400$ 증가
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24. 다음에서 설명하는 사회기반시설에 대한 민간투자방식을 ＜보기＞에서 올바르게 고른 것은?

  1. ㄱ : 가, ㄴ : 나
  2. ㄱ : 나, ㄴ : 다
  3. ㄱ : 다, ㄴ : 라
  4. ㄱ : 라, ㄴ : 마
  5. ㄱ : 마, ㄴ : 바
(정답률: 59%)
  • 제시된 이미지 의 내용을 분석하면 다음과 같습니다.
    ㄱ은 시설 준공 후 소유권은 국가에 귀속되나, 정부가 이를 임차하여 사업시행자에게 지급하는 BTL(build-transfer-lease) 방식인 라에 해당합니다.
    ㄴ은 시설 준공 후 소유권은 국가에 귀속되나, 사업시행자에게 일정 기간 운영권을 부여하여 수익을 창출하게 하는 BTO(build-transfer-operate) 방식인 마에 해당합니다.
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25. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 부동산투자회사(REITs)와 조인트벤처(joint venture)는 자금조달방법 중 지분 금융에 해당한다.
  2. 원리금균등상환방식에서는 상환초기보다 후기로 갈수록 매기상환액 중 원금상환액이 커진다.
  3. 주택담보노후연금은 연금개시 시점에 주택소유권이 연금지급기관으로 이전된다.
  4. 주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.
  5. 다충저당증권(CMO)의 발행자는 동인한 저당품(mortgagepool)에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담조부증권(MBS)을 발행할 수 있다.
(정답률: 49%)
  • 주택담보노후연금은 대상 주택에 대해 근저당권을 설정하여 연금을 지급받는 방식이며, 주택의 소유권 자체가 연금지급기관으로 이전되는 것이 아닙니다.
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26. 토지정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 토지정책수단 중 도시개발사업, 토지수용, 금융지원, 보조금 지급은 직접개입방식이다.
  2. 개방권양도제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다.
  3. 토지선매란 토지거래허가구역내에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선하여 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도다
  4. 토지정성평가제는 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제도다.
  5. 토지거래허가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다.
(정답률: 51%)
  • 토지선매는 토지거래허가구역 내에서 허가 신청이 있을 때, 공익 목적을 위해 국가나 지자체 등이 사적 거래보다 우선하여 매수할 수 있는 제도입니다.

    오답 노트
    개발사업, 토지수용 등: 간접개입방식
    개발이익환수제: 개발이익의 일정액을 환수하는 제도
    토지거래허가제: 투기 억제 및 급격한 지가 상승 방지를 위한 제도
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27. A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1억 5,000만원
  2. 1억 7,000만원
  3. 1억 8,000만원
  4. 2억 4,000만원
  5. 2억 5,000만원
(정답률: 46%)
  • LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 기준 중 더 적은 금액을 대출 가능 금액으로 선택합니다.
    먼저 LTV 기준 대출 가능액을 구합니다.
    ① [기본 공식] $LTV \text{ 대출액} = \text{시장가치} \times LTV$
    ② [숫자 대입] $LTV \text{ 대출액} = 5\text{억} \times 0.5$
    ③ [최종 결과] $LTV \text{ 대출액} = 2.5\text{억}$
    다음으로 DTI 기준 대출 가능액을 구합니다.
    ① [기본 공식] $DTI \text{ 대출액} = \frac{\text{연소득} \times DTI}{\text{저당상수}}$
    ② [숫자 대입] $DTI \text{ 대출액} = \frac{6,000\text{만} \times 0.4}{0.1}$
    ③ [최종 결과] $DTI \text{ 대출액} = 2.4\text{억}$
    두 기준 중 적은 금액인 2억 4,000만원에서 기존 대출금 7,000만원을 제외하면 추가 대출 가능 금액은 1억 7,000만원이 됩니다.
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28. 부채감당률(dedt coverage ratio)에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.
  2. 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다.
  3. 부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1이라면 (종합)자본환원율은 10%이다.
  4. 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다.
  5. 대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.
(정답률: 46%)
  • 부채서비스액은 대출기관에 지급해야 하는 원금과 이자의 합계액인 원리금 상환액을 의미합니다. 따라서 이자지급액을 제외한 원금상환액만을 말한다는 설명은 틀린 것입니다.
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29. 다음 부동산 투자안에 관한 단순회수기간법의 회수 기간은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 2년 6개월
  2. 3년
  3. 3년 6개월
  4. 4년
  5. 4년 6개월
(정답률: 54%)
  • 단순회수기간법은 투자 원금을 회수하는 데 걸리는 시간을 계산하는 방법입니다.
    1기부터 3기까지의 누적 순현금흐름은 $3,000 + 2,000 + 2,000 = 7,000$만원이며, 투자액 1억원을 채우기 위해 4기 순현금흐름 6,000만원 중 3,000만원이 더 필요합니다.
    ① [기본 공식] $회수기간 = \text{완전회수연수} + \frac{\text{미회수액}}{\text{다음해 현금흐름}}$
    ② [숫자 대입] $회수기간 = 3 + \frac{3,000}{6,000}$
    ③ [최종 결과] $회수기간 = 3.5\text{년 (3년 6개월)}$
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30. 부동산투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 위험회피형 투자자라고 가정함)

  1. 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다.
  2. 평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법이다.
  3. 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.
  4. 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.
  5. 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.
(정답률: 57%)
  • 위험조정할인율법은 위험이 클수록 투자자가 더 높은 수익을 요구하게 되므로, 장래 기대소득을 현재가치로 환산할 때 위험한 투자일수록 더 높은 할인율을 적용해야 합니다.
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31. 부동산 투자분석기법 중 비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며, 채무불이행률을 손익분기율이라고도 한다.
  2. 대부비율은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부비율을 저당비율이라고도 한다.
  3. 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부비율이 50%일 경우에는 부채비율은 100%가 된다.
  4. 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이며, 총소득으로 가능총소득 또는 유효총소득이 사용된다.
  5. 비율분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점을 들 수 있다.
(정답률: 38%)
  • 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이 아니라, 지분에 대한 부채의 비율을 의미합니다.

    오답 노트
    부채비율은 지분에 대한 부채의 비율임
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32. 5년 후 1억원의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 6,100만원
  2. 6,600만원
  3. 7,100만원
  4. 7,600만원
  5. 8,100만원
(정답률: 46%)
  • 일시불의 현재가치 공식을 사용하여 미래의 금액을 현재 시점의 가치로 환산합니다.
    ① [기본 공식] $PV = \frac{FV}{(1 + r)^{n}}$
    ② [숫자 대입] $PV = \frac{100,000,000}{(1 + 0.07)^{5}}$
    ③ [최종 결과] $PV = 71,000,000$
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33. 부동산투자분석기번 중 할인현금흐름분석법(didcounted cash fiow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.
  2. 장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래 예측기법을 사용해서 이루어진다.
  3. 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.
  4. 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.
  5. 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후 수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.
(정답률: 38%)
  • 할인현금흐름분석법은 여러 해의 소득을 모두 고려하여 현재가치로 분석하는 방법입니다. 반면 세후 수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률은 단 한 해의 소득만을 기준으로 판단하는 어림셈법에 해당하므로 할인현금흐름분석법의 요구수익률로 적절하지 않습니다.
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34. 다음 ( )에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 3, 0.80
  2. 3, 1.25
  3. 3.33, 0.80
  4. 3.33, 1.20
  5. 3.33, 1.25
(정답률: 34%)
  • 첫 번째는 정액법에 의한 매년 감가액 비율을 구하고, 두 번째는 거래사례비교법의 사정보정치를 계산하는 문제입니다.
    1. 매년 감가액 비율
    $$\text{감가율} = \frac{100 - \text{잔가율}}{\text{내용연수}}$$
    $$\text{감가율} = \frac{100 - 10}{30}$$
    $$\text{감가율} = 3$$
    2. 사정보정치
    $$\text{사정보정치} = \frac{100}{\text{사정가격}}$$
    $$\text{사정보정치} = \frac{100}{80}$$
    $$\text{사정보정치} = 1.25$$
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35. 부동산 가격공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 표준지의 도로상황은 표준지공시지가의 공시사항에 포함될 항목이다.
  2. 표준지공시지가에 대한 아의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.
  3. 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 표준지로 선정된 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다.
  4. 표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 및 공동주택에서 해당 일단의 주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다.
  5. 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.
(정답률: 45%)
  • 표준주택을 선정할 때는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 대표성 있는 주택을 선정해야 합니다. 공동주택은 포함되지 않습니다.
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36. 다음 부동산현상 및 부동산 활동을 설명하는 감정평가이론상 부동산가격원칙을 순서대로 나열한 것은?

  1. 균형의 원칙, 적합의 원칙
  2. 예측의 원칙, 수익배분의 원칙
  3. 적합의 원칙, 예측의 원칙
  4. 수익배분의 원칙, 균형의 원칙
  5. 적합의 원칙, 변동의 원칙
(정답률: 52%)
  • 부동산의 내부적 균형 문제는 균형의 원칙과 관련이 있으며, 외부적 균형(주변 환경과의 조화) 문제는 적합의 원칙과 관련됩니다.
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37. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은? (단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

  1. 6억원
  2. 7억 2,000만원
  3. 8억 2,000만원
  4. 9억원
  5. 11억 2,500만원
(정답률: 29%)
  • 순영업소득을 먼저 산출한 후, 이를 환원이율로 나누어 수익가액을 결정합니다.
    ① [기본 공식]
    $$\text{수익가액} = \frac{\text{순영업소득}}{\text{환원이율}}$$
    ② [숫자 대입]
    $$\text{순영업소득} = 50,000,000 - (50,000,000 \times 0.05) - (50,000,000 \times 0.03 + 1,000,000) = 45,000,000$$
    $$\text{수익가액} = \frac{45,000,000}{0.05}$$
    ③ [최종 결과]
    $$\text{수익가액} = 900,000,000$$
    따라서 수익가액은 9억원입니다.
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38. 감정평가에 관한 규칙상 평가대상의 주된 감정평가 방법으로 틀린 것은?

  1. 건설기계 - 거래사례비교법
  2. 저작권 - 수익환원법
  3. 건물 - 원가법
  4. 임대료 - 임대사례비교법
  5. 광업재단 - 수익환원법
(정답률: 50%)
  • 건설기계의 주된 감정평가 방법은 원가법을 적용하여야 합니다.
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39. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?

  1. 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정동한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
  2. 동일수급권은 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
  3. 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
  4. 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
  5. 감가수정이랑 대상물건에 대한 제조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 제조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
(정답률: 31%)
  • 감가수정은 대상물건의 가치를 적정화하는 작업으로, 감액 요인이 있을 때 해당 금액을 제조달원가에서 공제하는 것입니다. 가산하는 것이 아니라 공제하는 것이 핵심입니다.
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40. 원가법에 의한 공장건물의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 3,920만원
  2. 4,900만원
  3. 5,600만원
  4. 7,000만원
  5. 1억원
(정답률: 28%)
  • 재조달원가를 산출한 후, 정률법을 적용하여 경과연수만큼 감가수정하여 적산가액을 구합니다.
    ① [기본 공식]
    $$Pn = C \times r^{n}$$
    ② [숫자 대입]
    $$Pn = (8000 \times \frac{125}{100}) \times 0.7^{2}$$
    ③ [최종 결과]
    $$Pn = 4900$$
    따라서 적산가액은 4,900만원입니다.
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2과목: 민법 및 민사특별법

41. 법률행위 등에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 기성조건을 정지조건으로 한 법률행위는 무효이다.
  2. 의사표시가 발송된 후라도 도달하기 전에 표의자는 그 의사표시를 철회할 수 있다.
  3. 어떤 해악의 고지 없이 단순히 각서에 서명날인할 것만을 강력히 요구한 행위는 강박에 의한 의사표시의 강박행위가 아니다.
  4. 표의자가 과실 없이 상대방의 소재를 알지 못한 경우에는 민사소송법의 공시송달규정에 의하여 의사표시를 송달할 수 있다.
  5. 농지취득자격증명은 농지취득의 원인이 되는 매매계약의 효력발생요건이 아니다.
(정답률: 51%)
  • 기성조건(이미 성취된 조건)을 정지조건으로 하는 법률행위는 무효가 아니라, 조건 없는 법률행위로 봅니다.

    오답 노트
    의사표시 철회: 도달 전에는 가능함
    강박행위: 단순 서명날인 요구는 강박에 해당하지 않음
    공시송달: 상대방 소재를 알 수 없을 때 가능함
    농지취득자격증명: 계약의 효력발생요건이 아닌 행정상 절차임
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42. 무효와 취소에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용하기로 약정하면 그 가등기는 소급하여 유효한 등기가 된다.
  2. 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.
  3. 무효인 법률행위를 사후에 적법하게 추인한 때에는 다른 정함이 없으면 새로운 법률행위를 한 것으로 보아야 한다.
  4. 무권리자가 甲의 권리를 자기의 이름으로 처분한 경우, 甲이 그 처분을 추인하면 처분행위의 효력이 甲에게 미친다.
  5. 무효행위의 추인은 그 무효원인이 소멸한 후에 하여야 그 효력이 있다.
(정답률: 40%)
  • 무효인 법률행위를 추인하면 원칙적으로 소급효가 없으며, 그때부터 새로운 법률행위를 한 것으로 봅니다. 따라서 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용하기로 약정하더라도 그 가등기가 소급하여 유효하게 되는 것은 아닙니다.
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43. 대리권 없는 乙이 甲을 대리하여 丙에게 甲소유의 토지를 매도하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 乙이 甲을 단독상속한 경우, 乙은 본인의 지위에서 추인거절권을 행사할 수 없다.
  2. 乙과 계약을 체결한 丙은 甲의 추인의 상대방이 될 수 없다.
  3. 甲의 추인은 그 무권대리행위가 있음을 알고 이를 추인하여야 그 행위의 효과가 甲에게 귀속된다.
  4. 甲이 乙에게 추인한 경우에 丙이 乙의 대리행위에 대해 추인을 거절하더라도 丙은 乙에 계약의 이행이나 손해배상을 청구할 수 없다.
  5. 만약 乙이 미성년자라면, 甲이 乙에 대해 계약의 이향이나 손해배상을 청구할 수 없다.
(정답률: 44%)
  • 무권대리행위의 추인은 특별한 방식이 필요 없으며, 무권대리인뿐만 아니라 무권대리행위의 직접 상대방 및 그로 인한 권리·법률관계의 승계인에 대해서도 할 수 있습니다. 따라서 乙과 계약을 체결한 丙은 甲의 추인의 상대방이 될 수 있습니다.
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44. 대리에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 대리행위가 강행법규에 위반하여 무효가 된 경우에는 표현대리가 적용되지 아니한다.
  2. 본인의 허락이 없는 자기계약이라도 본인이 추인하면 유효한 대리행위로 될 수 있다.
  3. 상대방 없는 단독행위의 무권대리는 본인이 추인 여부와 관계없이 확정적으로 유효하다.
  4. 대리인이 자기의 이익을 위한 배임적 의사표시를 하였고 상대방도 이를 안 경우, 본인은 그 대리인의 행위에 대하여 책임이 없다.
  5. 권한을 정하지 아니한 임의대리인은 본인의 미등기부동산에 관한 보존등기를 할 수 있다.
(정답률: 45%)
  • 상대방 없는 단독행위의 무권대리는 본인의 추인 여부와 관계없이 언제나 확정적으로 무효입니다.
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45. 다음 중 무효가 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 상대방과 통정하여 허위로 체결한 매매계약
  2. 주택법의 전매행위제한을 위반하여 한 전매약정
  3. 관할관청의 허가 없이 한 학교법인의 기본재산 처분
  4. 도박채무를 변제하기 위하여 그 채권자와 체결한 토지 양도계약
  5. 공무원의 직무에 관하여 청탁하고 그 대가로 돈을 지급할 것을 내용으로 한 약정
(정답률: 45%)
  • 주택법의 전매행위제한은 위반 시 처벌을 받는 단속규정입니다. 단속규정 위반은 행정적 처벌 대상일 뿐, 사법상의 효력은 유효하므로 무효가 아닙니다.

    오답 노트
    통정허위표시, 사회질서 위반(도박채무, 청탁), 관할관청 허가 없는 기본재산 처분: 모두 효력규정 위반 또는 반사회적 법률행위로 무효에 해당합니다.
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46. 조건부 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 상대방이 동의하면 채무면제에 조건을 붙일 수 있다.
  2. 정지조건부 법률행위는 조건이 불성취로 확정되면 무효로 된다.
  3. 조건을 붙이는 것이 허용되지 않는 법률행위에 조건을 붙인 경우, 다른 정함이 없으면 그 조건만 분리하여 무효로 할 수 있다.
  4. 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취 전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
  5. 정지조건의 경우에는 권리를 취득한 자가 조건성취에 대한 증명책임을 부담한다.
(정답률: 49%)
  • 조건을 붙이는 것이 허용되지 않는 법률행위에 조건을 붙인 경우, 원칙적으로는 법률행위 전체가 무효가 됩니다. 예외적으로 조건 없는 법률행위를 할 가능성이 있는 경우에만 조건만 분리하여 무효로 할 수 있습니다.
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47. 불공정한 법률행위(민법 제104조)에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 경매에는 적용되지 않는다.
  2. 무상계약에는 적용되지 않는다.
  3. 불공정한 법률행위에 무효행위 전환의 법리가 적용될 수 있다.
  4. 법률행위가 대리인에 의하여 행해진 경우, 궁박 상태는 대리인을 기준으로 판단하여야 한다.
  5. 매매계약이 불공정한 법률행위에 해당하는지는 계약체결 당시를 기준으로 판단하여야 한다.
(정답률: 55%)
  • 불공정한 법률행위에서 대리인이 행위를 한 경우, 경솔과 무경험은 대리인을 기준으로 판단하지만, 궁박 상태는 반드시 본인을 기준으로 판단해야 합니다.
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48. 다음 중 서로 잘못 짝지어진 것은?

  1. 저당권의 설정 - 이전적 승계
  2. 소유권의 포기 - 상대방 없는 단독행위
  3. 청약자가 하는 승낙연착의통지 - 관념의 통지
  4. 무주물의 선점 - 원시취득
  5. 무권대리에서 추인 여부에 대한 확답의 최고 - 의사의 통지
(정답률: 50%)
  • 저당권의 설정은 기존의 권리를 그대로 옮기는 이전적 승계가 아니라, 새로운 권리를 설정하는 설정적 승계에 해당합니다.

    오답 노트
    소유권의 포기: 의사표시가 1개만 필요하며 상대방에게 전달될 필요 없는 상대방 없는 단독행위가 맞습니다.
    무주물의 선점: 주인이 없는 물건을 먼저 점유하여 소유권을 얻는 원시취득이 맞습니다.
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49. 甲은 자신의 X부동산을 乙에게 매도하고 계약금과 중도금을 지급받았다. 그 후 丙이 甲의 배임행위에 적극 가담하여 甲과 X부동산에 대한 매매계약을 체결하고 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 다음 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 乙은 丙에게 소유권이전등기를 직접 청구할 수 없다.
  2. 乙은 丙에 대하여 불법행위를 이유로 손해배상을 청구 할 수 있다.
  3. 甲은 계약금 배액을 상환하고 乙과 체결한 매매계약을 해제할 수 없다.
  4. 丙명의의 등기는 甲이 추인하더라도 유효가 될 수 없다.
  5. 만약 선의의 丁이 X부동산을 丙으로부터 매수하여 이전등기를 받은 경우, 丁은 甲과 丙의 매매계약의 유효를 주장할 수 있다.
(정답률: 45%)
  • 제103조 반사회질서의 법률행위(적극 가담한 이중매매)는 절대적 무효입니다. 따라서 그 무효는 제3자에게도 대항할 수 있으며, 선의의 제3자라 하더라도 그 유효를 주장할 수 없습니다.

    오답 노트
    이전등기 청구: 을은 병에게 직접 청구할 수 없고 갑을 대위하여 말소청구해야 함
    손해배상: 병의 적극 가담으로 인한 불법행위 책임이 인정되므로 청구 가능함
    계약 해제: 갑이 배액 상환하더라도 을과의 계약을 함부로 해제할 수 없음
    추인: 반사회적 법률행위는 절대적 무효이므로 추인해도 유효가 될 수 없음
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50. 착오에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 당사자가 착오를 이유로 의사표시를 취소하지 않기로 약정한 경우, 표의자는 의사표시를 취소할 수 없다.
  2. 건물과 그 부지를 현상대로 매수한 경우에 부지의 지분이 미미하게 부족하다면, 그 매매계약의 중요부분의 착오가 되지 아니한다.
  3. 부동산거래계약서에 서명ㆍ날인한다는 착각에 빠진 상태로 연대보증의 서면에 서명ㆍ날인한 경우에는 표시상의 착오에 해당한다.
  4. 상대방이 표의자의 착오를 알고 이용한 경우에도 의사표시에 중대한 과실이 있는 표의자는 착오에 의한 의사표시를 취소할 수 없다.
  5. 상대방에 의해 유발된 동기의 착오는 동기가 표시되지 않았더라도 중요부분의 착오가 될 수 있다.
(정답률: 45%)
  • 표의자에게 중대한 과실이 있더라도, 상대방이 표의자의 착오를 알고 이를 이용한 경우에는 표의자는 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 있습니다.

    오답 노트
    취소 약정: 당사자가 착오 취소를 하지 않기로 약정했다면 취소할 수 없음
    수량 부족: 부지의 지분이 미미하게 부족한 정도는 중요부분의 착오가 아님
    표시상 착오: 서명·날인한다는 착각으로 다른 서면에 날인한 경우 표시상의 착오에 해당함
    유발된 동기: 상대방에 의해 유발된 동기의 착오는 표시되지 않았더라도 중요부분의 착오가 될 수 있음
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51. 전세권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 전세금은 반드시 현실적으로 수수되어야만 하므로 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 없다.
  2. 건물전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자는 이를 등기해야 그 목적물을 취득한 제3자에게 대항할 수 있다.
  3. 토지전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우, 각 당사자는 6개월이 경과해야 상대방에게 전세권의 소멸통고를 할 수 없다.
  4. 건물전세권자와 인지(隣地)소유자 사이에는 상린관계에 관한 규정이 준용되지 않는다.
  5. 존속기간의 만료로 전세권이 소멸하면, 전세권의 용익물권적 권능은 소멸한다.
(정답률: 45%)
  • 전세권은 존속기간 중에는 사용·수익하는 용익물권적 권능을 가지며, 존속기간이 만료되어 소멸하면 전세금을 우선변제받을 수 있는 담보물권적 권능만 남게 됩니다. 따라서 기간 만료 시 용익물권적 권능은 소멸하는 것이 맞습니다.

    오답 노트
    전세금 지급: 기존의 채권으로 갈음할 수 있음
    법정갱신: 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있음
    소멸통고: 토지전세권의 경우 기간 약정이 없으면 6개월 경과 후 상대방에게 소멸통고를 할 수 있음
    상린관계: 건물전세권자와 인지소유자 사이에도 상린관계 규정이 준용됨
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52. 지역권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 지상권자는 인접한 토지에 통행지역권을 시효취득할 수 없다.
  2. 승역지에 수개의용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.
  3. 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
  4. 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권 소멸시효의 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.
  5. 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
(정답률: 40%)
  • 통행지역권은 요역지 소유자가 승역지상에 통로를 개설하여 이를 계속적으로 사용했다는 객관적 상태가 시효기간 동안 계속된 경우에만 시효취득이 가능합니다. 따라서 지상권자라 하더라도 요건을 갖추면 통행지역권을 시효취득할 수 있습니다.

    오답 노트
    승역지에 수개의 용수지역권 설정 시: 우선순위에 따라 후순위자는 선순위자를 방해할 수 없음
    지역권의 부종성: 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없음
    소멸시효 정지: 공유자 1인에 의한 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있음
    공유관계: 토지공유자 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못함
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53. 점유자와 회복자의 관계 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.
  2. 점유자가 점유물반환청구권을 행사하는 경우, 그 침탈된 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
  3. 점유자가 필요비를 지출한 경우, 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 상환을 청구할 수 있다.
  4. 점유자가 점유의 방해를 받을 염려가 있는 때에는 그 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
  5. 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우, 소유의 의사가 없는 점유자는 선의의 경우에도 손해의 전부를 배상해야 한다.
(정답률: 39%)
  • 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 상환을 청구할 수 있는 비용은 필요비가 아니라 유익비입니다. 필요비는 가액 증가 여부와 상관없이 청구 가능합니다(단, 과실을 취득한 경우에는 청구 불가).

    오답 노트
    과실 취득: 선의의 점유자는 과실 취득 가능
    점유물반환청구: 침탈된 날로부터 1년 내 행사
    방해예방: 점유 방해 염려 시 예방 및 담보 청구 가능
    멸실 책임: 소유의 의사가 없는 점유자(타주점유자)는 선의라도 손해 전부 배상
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54. 점유권에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판할 수 있다.
  2. 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정된다.
  3. 전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속 한 것으로 추정된다.
  4. 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정된다.
  5. 전세권, 임대차, 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.
(정답률: 45%)
  • 점유권에 기인한 소(점유의 소)와 본권에 기인한 소는 서로 영향을 미치지 않습니다. 따라서 점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못합니다.
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55. 지상권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 지상권설정계약 당시 건물 기타 공작물이 없더라도 지상권은 유효하게 성립될 수 있다.
  2. 지상권자는 토지소유자의 의사에 반하여도 자유롭게 타인에게 지상권을 양도할 수 있다.
  3. 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다.
  4. 지상권이 저당권의 목적인 경우 지료연체를 이유로 한지상권소멸청구는 저당권자에게 통지하면 즉시 그 효력이 생긴다.
  5. 지상권의 소멸시 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 공작물 등의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다.
(정답률: 45%)
  • 지상권이 저당권의 목적인 경우, 지료 연체로 인한 소멸청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과해야 효력이 발생합니다. 통지 즉시 효력이 생기는 것이 아닙니다.
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56. 물권변동에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 상속에 의하여 피상속인의 점유권은 상속인에게 이전된다.
  2. 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않는다.
  3. 신축건물의 보존등기를 건물 완성 전에 하였더라도 그 후 그 건물이 곧 완성된 이상 등기를 무효라고 볼 수 없다.
  4. 부동산 공유자 중 1인은 공유물에 관한 보존행위로서 그 공유물에 마쳐진 제3자 명의의 원인무효등기 전부의 말소를 구할 수 없다.
  5. 부동산에 관하여 적법ㆍ유효한 등기를 하여 소유권을 취득한 사람이 부동산을 점유하는 경우, 사실상태를 권리관계로 높여 보호할 필요가 없다면 그 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없다.
(정답률: 40%)
  • 공유물에 관한 보존행위는 공유자 각자가 단독으로 할 수 있습니다. 따라서 공유자 중 1인은 제3자 명의의 원인무효등기 전부의 말소를 청구할 수 있습니다.

    오답 노트
    점유권 상속: 점유권은 상속에 의해 이전됨
    원인 없는 말소: 등기가 말소되어도 실체적 권리관계에 영향 없음
    보존등기 시점: 건물 완성 전 등기했어도 곧 완성되었다면 유효
    취득시효 점유: 적법한 소유자가 자기 소유물을 점유하는 것은 원칙적으로 취득시효의 기초가 되는 점유가 아님
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57. 甲은 3/5, 乙은 2/5의 지분으로 X토지를 공유하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 甲이 乙과 협의 없이 X토지를 丙에게 임대한 경우, 乙은 丙에게 X토지의 인도를 청구할 수 없다.
  2. 甲이 乙과 협의 없이 X토지를 丙에게 임대한 경우, 丙은 乙의 지분에 상응하는 차임 상당액을 乙에게 부당이득으로 반환할 의무가 없다.
  3. 乙이 甲과 협의 없이 X토지를 丙에게 임대한 경우, 甲은 丙에게 X토지의 인도를 청구할 수 있다.
  4. 乙은 甲과의 협의 없이 X토지 면적의 2/5에 해당하는 특정 부분을 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있다.
  5. 甲이 X토지 전부를 乙의 동의 없이 매도하여 매수인 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에, 甲의 지분 범위 내에서 등기는 유효하다.
(정답률: 35%)
  • 공유물은 공유자 전원의 합의 없이 특정 공유자가 배타적으로 사용·수익할 수 없습니다. 따라서 乙이 협의 없이 면적의 $2/5$에 해당하는 특정 부분을 독점적으로 사용하는 것은 허용되지 않습니다.

    오답 노트
    임대 시 인도 청구 불가: 과반수 지분권자가 임대한 경우 소수지분권자는 인도 청구 불가
    부당이득 반환: 임차인이 아닌 임대인(과반수 지분권자)이 소수지분권자에게 반환 의무 부담
    인도 청구 가능: 소수지분권자가 무단 임대한 경우 과반수 지분권자는 인도 청구 가능
    지분 내 매도: 공유지분은 자유롭게 처분 가능하므로 지분 범위 내 등기는 유효
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58. 甲은 자신의 토지와 그 지상건물 중 건물만을 乙에게 매도하고 건물 철거 등의 약정 없이 건물의 소유권 이전등기를 해 주었다. 乙은 이 건물을 다시 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 乙은 관습상의 법정지상권을 등기 없이 취득한다.
  2. 甲은 丙에게 토지의 사용에 대한 부당이득반환청구를 할 수 있다.
  3. 甲이 丁에게 토지를 양도한 경우, 乙은 丁에게는 관습상의 법정지상권을 주장할 수 없다.
  4. 甲의 丙에 대한 건물철거 및 토지인도청구는 신의설실의 원칙상 허용될 수 없다.
  5. 만약 丙이 경매에 의하여 건물의 소유권을 취득한 경우라면, 특별한 사정이 없는 한 丙은 등기 없이도 관습상의 법정지상권을 취득한다.
(정답률: 32%)
  • 관습법상 법정지상권은 물권으로서의 효력이 있으므로, 이를 취득할 당시의 토지 소유자뿐만 아니라 그로부터 소유권을 전득한 제3자에게 대해서도 등기 없이 지상권을 주장할 수 있습니다.
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59. 부합에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. ㄱ
  2. ㄴ, ㄹ
  3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
(정답률: 43%)
  • 부합의 원리에 따라 지상권자가 부속시킨 물건은 지상권자 소유가 되며, 권원 없이 경작한 성숙한 배추는 경작자 소유, 권원 없이 식재한 수목은 토지 소유자 소유가 됩니다.

    오답 노트
    건물임차인이 증축한 부분은 구조상·이용상 독립성이 없으면 임대인의 소유에 속합니다.
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60. 저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 지상권은 저당권의 객체가 될 수 있다.
  2. 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도할 수 있다.
  3. 저당권으로 담보한 채권이 시효완성으로 소멸하면 저당권도 소멸한다.
  4. 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 저당부동산의 종물에도 미친다.
  5. 저당물의 제 2취득자가 그 부동산에 유익비를 지출한 경우, 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
(정답률: 45%)
  • 저당권은 피담보채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 제공할 수 없는 부종성을 가집니다.
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61. 상린관계에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 인접지의 수목뿌리가 경계를 넘은 때에는 임의로 제거할 수 있다.
  2. 주위토지통행권자는 통행에 필요한 통로를 개설할 경우 그 통로개설이나 유지비용을 부담해야 한다.
  3. 통행지 소유자가 주위토지통행권에 기한 통행에 방해가 되는 담장을 설치한 경우, 통행지 소유자가 그 철거의무를 부담한다.
  4. 경계에 설치된 담이 상린자의 공유인 경우, 상린자는 공유를 이유로 공유물분할을 청구하지 못한다.
  5. 경계선 부근의 건축시 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 하는데 이를 위반한 경우, 건물이 완성된 후에도 건물의 철거를 청구할 수 있다.
(정답률: 46%)
  • 경계선 부근 건축 시 경계로부터 $0.5\text{m}$이상의 거리를 두어야 하며, 이를 위반한 경우 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다. 하지만 건축에 착수한 후 $1$년이 경과하거나 건물이 완성된 후에는 더 이상 철거를 청구할 수 없고 손해배상만을 청구할 수 있습니다.
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62. 유치권의 소멸사유가 아닌 것은?

  1. 포기
  2. 점유의 상실
  3. 목적물의 전부멸실
  4. 피담보채권의 소멸
  5. 소유자의 목적물 양도
(정답률: 50%)
  • 유치권은 물권으로서 목적물이 양도되더라도 그대로 유지되며, 새로운 소유자(양수인)에게 인수됩니다. 따라서 소유자의 목적물 양도는 유치권의 소멸사유가 아닙니다.
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63. 후순위 근저당권자의 신청으로 담보권실행을 위한 경매가 이루어진 경우, 확정되지 않은 선순위 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기는? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 경매개시결정이 있는 때
  2. 매수인이 매각대금을 완납한 때
  3. 경매법원의 매각허가결정이 있는 때
  4. 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 때
  5. 선순위 근저당권자가 경매개시된 사실을 알게 된 때
(정답률: 45%)
  • 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권의 피담보채권은 해당 근저당권이 소멸하는 시점인 매수인이 매각대금을 완납한 때에 확정됩니다.
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64. 甲은 乙과의 계약에 따라 乙소유의 구분건물 201호, 202호 전체를 수리하는 공사를 완료하였지만, 乙이 공사대금을 지급하지 않자 甲이 201호만을 점유하고 있다. 다름 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 甲의 유치권은 乙소유의 구분건물 201호, 202호 전체의 공사대금을 피담보채권으로 하여 성립한다.
  2. 甲은 乙소유의 구분건물 201호, 202호 전체에 대해 유치권에 의한 경매를 신청할 수 있다.
  3. 甲은 201호에 대한 경매절차에서 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.
  4. 甲이 乙의 승낙 없이 201호를 丙에게 임대한 경우, 乙은 유치권의 소멸을 청구할 수 없다.
  5. 甲이 乙의 승낙 없이 201호를 丙에게 임대한 경우, 丙은 乙에 대해 임대차의 효력을 주장 할 수 있다.
(정답률: 36%)
  • 구분건물 여러 개를 수리한 공사대금 채권은 건물 전체에 대해 발생한 것이므로, 그중 일부인 201호만을 점유하더라도 전체 공사대금을 피담보채권으로 하여 유치권이 성립합니다.

    오답 노트
    경매 신청: 점유하고 있는 201호에 대해서만 가능함
    우선변제권: 유치권자에게는 인정되지 않음
    임대 시 소멸 청구: 소유자 승낙 없는 임대는 선관주의의무 위반으로 소멸 청구 가능함
    임대차 효력: 소유자 동의 없는 임대는 소유자에게 효력을 주장할 수 없음
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65. 계약의 성립에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 청약은 그에 대한 승낙만 있으면 계약이 성립하는 구체적ㆍ확정적 의사표시이어야 한다.
  2. 아파트 분양광고는 청약의 유인의 성질을 갖는 것이 일반적이다.
  3. 당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우, 양청약이 상대방에게 발송한 때에 계약이 성립한다.
  4. 승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.
  5. 청약자가 미리 정한 기간 내에 이외를 하지 아니하면 승낙한 것으로 본다는 뜻을 청약시 표시하였더라도 이는 특별한 사정이 없는 한 상대방을 구속하지 않는다.
(정답률: 45%)
  • 교차청약의 경우, 양 청약이 모두 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립합니다. 발송한 때에 성립한다는 설명은 틀린 것입니다.
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66. 甲은 자신의 X건물을 乙에게 임대하였고, 乙은 甲의 동의 없이 X건물에 대한 임차권을 丙에게 양도하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 乙은 丙에게 甲의 동의를 받아 줄 의무가 있다.
  2. 乙과 丙사이의 임차권 양도계약은 유동적 무효이다.
  3. 甲은 乙에게 차임의 지급을 청구할 수 있다.
  4. 만약 丙이 乙의 배우자이고, X건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있다면, 甲은 임대차계약을 해지 할 수 없다.
  5. 만약 乙이 甲의 동의를 받아 임차권을 丙에게 양도하였다면, 이미 발생된 乙의 연체차임채무는 특약이 없는 한 丙에게 이전되지 않는다.
(정답률: 41%)
  • 임차권 양도계약의 당사자는 임차인(乙)과 양수인(丙)이므로, 임대인(甲)의 동의 여부와 상관없이 두 사람 사이의 계약 자체는 유효합니다. 따라서 유동적 무효라는 설명은 틀린 것입니다.

    오답 노트
    乙은 丙에게 임대인의 동의를 얻어 줄 의무가 있으며, 무단 양도라 하더라도 임대차 계약이 해지되지 않는 한 임대인은 기존 임차인인 乙에게 차임을 청구할 수 있습니다.
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67. 제3자를 위한 계약에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 수익자는 계약의 해제권이나 해제를 원인으로 한 원상회복청구권이 없다.
  2. 수익의 의사표시를 한 수익자는 낙약자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.
  3. 낙약자는 요약자와의 계약에서 발생한 항변으로 수익자에게 대항할 수 없다.
  4. 채무자와 인수인의 계약으로 체결되는 병존적 채무인수는 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있다.
  5. 계약당사자가 제3자에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로서 유효하다.
(정답률: 40%)
  • 낙약자는 요약자와의 계약(기본관계)에 기한 항변권이 있으므로, 이를 근거로 수익자에게 대항할 수 있습니다.
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68. 부동산매매계약이 수량지정매매인데, 그 부동산의 실제면적이 계약면적에 미치지 못한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 선의의 매수인은 대금감액을 청구할 수 없다.
  2. 악의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 없다.
  3. 담보책임에 대한 권리행사기간은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 이내이다.
  4. 미달부분의 원시적 불능을 이유로 계약체결상의 과실책임에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다.
  5. 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 않았을 경우, 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다.
(정답률: 43%)
  • 수량지정매매에서 실제 면적이 부족한 경우, 그 사실을 알지 못한 선의의 매수인은 부족분에 대한 대금감액을 청구할 수 있습니다.

    오답 노트
    악의의 매수인: 대금감액, 손해배상 청구 모두 불가능함
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69. 하자담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 건축의 목적으로 매수한 토지에 대해 법적 제한으로 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 이는 매매목적물의 하자에 해당한다.
  2. 하자담보책임으로 발생하는 매수인의 계약해제권 행사기간은 제척기간이다.
  3. 하자담보책임에 기한 매수인의 손해배상청구권도 소멸시효의 대상이 될 수 있다.
  4. 매도인이 매매목적물에 하자가 있다는 사실을 알면서 이를 매수인에게 고지하지 않고 담보책임 면제의 특약을 맺은 경우 그 책임을 면할 수 없다.
  5. 매도인의 담보책임은 무과실책임이므로 하자의 발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상 범위를 정할 수 없다.
(정답률: 38%)
  • 매도인의 담보책임이 무과실책임이라 하더라도, 하자의 발생이나 확대에 기여한 매수인의 과실이 있다면 이를 참작하여 손해배상 범위를 정하는 것이 타당합니다.
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70. 계약의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 부동산매매계약은 유상, 요물계약이다.
  2. 중계계약은 민법상의 전형계약이다.
  3. 부동산교환계약은 무상, 계속적 계약이다.
  4. 증여계약은 편무, 유상계약이다.
  5. 임대차계약은 쌍무, 유상계약이다.
(정답률: 47%)
  • 임대차계약은 임대인이 목적물을 사용하게 하고 임차인이 차임을 지급하는 서로 대가적 의무를 지는 쌍무계약이자 유상계약입니다.

    오답 노트
    부동산매매계약, 부동산교환계약: 낙성계약임
    중개계약: 비전형계약임
    증여계약: 무상계약임
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71. 甲은 자신의 X건물을 乙소유 Y토지와 서로 교환하기로 합의하면서 가액차이로 발생한 보충금의 지급에 갈음하여 Y토지에 설정된 저당권의 피담보채무를 이행인수하기로 약정하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 교환계약체결 후 甲의 귀책사유 없이 X건물이 멸실되더라도 위험부담의 법리는 적용되지 않는다.
  2. 甲이 보충금을 제외한 X건물의 소유권을 乙에게 이전하면 특별한 사정이 없는 한 계약상의 의무를 한 것이 된다.
  3. 甲과 乙은 특약이 없는 한 목적물의 하자에 대하여 상대방에게 담보책임을 부담하지 않는다.
  4. 甲이 피담보채무의 변제를 게을리하여 저당권이 실행될 염려가 있어 乙이 그 피담보채무를 변제하였더라도 乙은 교환계약을 해제할 수 없다.
  5. 乙이 시가보다 조금 높게 Y토지의 가액을 고지해서 甲이 보충금을 지급하기로 약정했다면, 甲은 乙에게 불법행위에 기한 손해배상청구가 가능하다.
(정답률: 33%)
  • 보충금 지급은 주된 교환계약에 부수하는 종된 계약의 성격을 가집니다. 따라서 보충금을 지급하지 않았더라도 목적물인 X건물의 소유권을 이전하여 교환이 완료되었다면, 특별한 사정이 없는 한 계약상의 의무를 이행한 것으로 봅니다.
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72. 계약금에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 계약금 포기에 의한 계약해제의 경우, 상대방은 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.
  2. 계약금계약은 계약에 부수하여 행해지는 종된 계약이다.
  3. 계약금을 위약금으로 하는 당사자와 특약이 있으면 계약금은 위약금의 성질이 있다.
  4. 계약금을 포기하고 행사할 수 있는 해제권은 당사자의 합의로 배제할 수 있다.
  5. 매매계약시 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 한 경우, 매도인은 실제 받은 일부금액의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다.
(정답률: 47%)
  • 계약금의 일부만 지급된 상태에서 계약을 해제하려는 경우, 해약금의 기준이 되는 금액은 실제 교부받은 일부 금액이 아니라 약정 계약금 전체입니다. 따라서 매도인이 실제 받은 일부 금액의 배액만 상환해서는 계약을 해제할 수 없습니다.
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73. 이행지체로 인한 계약의 해제에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니다.
  2. 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다.
  3. 당사자 일방이 정기행위를 일정한 시기에 이행하지 않으면 상대방은 이행의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.
  4. 당사자의 쌍방이 수위인 경우, 계약의 해제는 그 1인에 대하여 하더라도 효력이 있다.
  5. 쌍무계약에서 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백한지의 여부는 계약해제시를 기준으로 판단하여야 한다.
(정답률: 36%)
  • 계약의 상대방이 여러 명인 경우, 해제권자는 그 전원에 대하여 해제권을 행사하여야 하며, 그 1인에 대해서만 행사해서는 효력이 발생하지 않습니다.
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74. 매매의 일방예약에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 매매의 일방예약은 물권계약이다.
  2. 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
  3. 예약완결권을 행사기간 내에 행사하였는지에 관해 당사자의 주장이 없다면 법원은 이를 고려할 수 없다.
  4. 매매예약이 성립한 이후 상대방의 예약완결권 행사 전에 목적물이 전부 멸실되어 이행불능이 된 경우에도 예약완결권을 행사할 수 있다.
  5. 예약완결권은 당사자 사이에 그 행사시간을 약정하지 않은 경우에 그 예약이 성립한 날로부터 5년 내에 이를 행사하여야 한다.
(정답률: 36%)
  • 매매의 일방예약은 예약완결권자가 완결의 의사를 표시함으로써 매매계약이 성립하는 채권적 계약입니다. 따라서 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 발생합니다.

    오답 노트
    매매의 일방예약은 물권계약이 아닌 채권계약입니다.
    예약완결권의 제척기간은 약정이 없는 한 10년입니다.
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75. 甲이 2017.2.10. 乙소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 6억원에 임차하여 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 영업하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(관련 규정 개정전 문제로 여기서는 기존 정답인 5번을 누르면 정답 처리됩니다. 자세한 내용은 해설을 참고하세요.)

  1. 甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
  2. 甲과 乙사이에 임대차기간을 6개월로 정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
  3. 甲의 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
  4. 임대차종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 甲은 X건물의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
  5. X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
(정답률: 38%)
  • 상가건물임대차보호법상 보증금이 일정액(지역별 기준금액)을 초과하는 임대차의 경우, 우선변제권 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 없습니다.
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76. 甲은 乙의 저당권이 설정되어 있는 丙소유의 X주택을 丙으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 거주하고 있다. 그 후 丁이 X주택에 저당권을 취득한 다음 저당권실행을 위한 경매에서 戊가 X주택의 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있을면 판례에 따름)

  1. 乙의 저당권은 소멸한다.
  2. 戊가 임대인 丙의 지위를 승계한다.
  3. 甲이 적법한 배당요구를 하면 乙보다 보증금 2억원에 대해 우선변제를 받는다.
  4. 甲은 戊로부터 보증금을 전부 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.
  5. 丁이 甲보다 매각대금으로부터 우선변제를 받는다.
(정답률: 37%)
  • 경매가 진행되면 말소기준권리보다 후순위인 권리뿐만 아니라, 최선순위 저당권이라 하더라도 매각으로 인해 모두 소멸하는 것이 원칙입니다. 따라서 乙의 저당권은 소멸합니다.

    오답 노트
    임대인 지위 승계: 임차권이 소멸하므로 戊는 승계하지 않음
    우선변제 순위: 乙(저당권) $\rightarrow$ 甲(임차권) $\rightarrow$ 丁(저당권) 순으로 배당됨
    임대차 존속 주장: 대항력 없는 임차권은 경매 시 소멸하여 주장 불가
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77. 甲은 조세포탈ㆍ강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않고, 배우자 乙과의 명의신탁약정에 따라 자신의 X토지를 乙명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 乙은 甲에 대해 X토지의 소유권을 주장할 수 없다.
  2. 甲이 X토지를 丙에게 매도한 경우, 이를 타인의 권리매매라고 할 수 없다.
  3. 丁이 X토지를 불법점유하는 경우, 甲은 직접 丁에 대해 소유물반환청구권을 행사할 수 있다.
  4. 乙로부터 X토지를 매수한 丙이 乙의 甲에 대한 배신행위에 적극가담한 경우, 乙과 丙사이의 계약은 무효이다.
  5. 丙이 乙과의 매매계약에 따라 X토지에 대한 소유권이전등기를 마친 경우, 특별한 사정이 없는 한 丙이 X토지의 소유권을 취득한다.
(정답률: 36%)
  • 명의신탁에서 대내적으로는 신탁자(甲)가 소유자이지만, 대외적으로는 수탁자(乙)가 소유자입니다. 따라서 제3자인 불법점유자(丁)에 대해 신탁자(甲)가 직접 반환을 청구할 수 없으며, 수탁자(乙)를 대위하여 청구해야 합니다.
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78. 甲은 乙에게 빌려준 1,000만원을 담보하기 위해 乙소유의 X토지(시가 1억원)에 가등기를 마친 다음, 丙이 X토지에 대해 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 乙의 채무변제의무화 甲의 가등기말소의무는 동시이행의 관계에 있다.
  2. 甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효이다.
  3. 乙이 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 과한 권리의 양도는 이로써 丙에게 대항할 수 있다.
  4. 丙은 청산기간이 지나면 그의 피담보채권 변제기가 도래하기 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
  5. 甲의 가등기담보권 실행을 위한 경매절차에서 X토지의 소유권을 丁이 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸하지 않는다.
(정답률: 29%)
  • 가등기담보법상 채권자가 소유권을 취득하기 위해서는 반드시 청산절차를 거쳐야 합니다. 따라서 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치는 것은 절차 위반으로 무효입니다.

    오답 노트
    채무변제가 우선: 변제와 가등기말소는 동시이행 관계가 아님
    권리 양도: 후순위권리자에게 대항할 수 없음
    경매 청구: 청산기간 내에만 가능
    가등기담보권 소멸: 경매 시 저당권과 동일하게 소멸함
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79. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4이상의 결의가 있어야만 하는 경우는?

  1. 재건축 결의
  2. 공용부분의 변경
  3. 구분소유권의 경매청구
  4. 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지
  5. 구분소유자의 전유부분 사용금지의 청구
(정답률: 49%)
  • 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 재건축 결의는 매우 중요한 결정이므로, 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 특별결의가 필요합니다.
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80. 선순위 담보권 등이 없는 주택에 대해 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 임차권은 상속인에게 상속될 수 있다.
  2. 임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미친다.
  3. 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 그 존속기간은 2년으로 본다.
  4. 임차인이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우, 임대인에 대하여 보증금반환을 청구할 수 있다.
  5. 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 그 주택이 양도된 경우, 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다.
(정답률: 34%)
  • 임차인이 경매를 통해 해당 주택의 소유권을 취득하게 되면, 임차인의 지위와 임대인의 지위가 동일인에게 귀속되는 '혼동'이 발생합니다. 따라서 임차권은 소멸하며, 더 이상 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.
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